Кадастровый расчет: советы Минфина

23.03.2018 распечатать

Ирина Разумова, ведущий эксперт по вопросам бухгалтерского учета и налогообложения ООО «ИК Ю-Софт», изучила письмо Минфина, в котором ведомство ответило на наиболее острые вопросы по расчету налога на имущество по кадастровой стоимости. О чем нужно помнить бухгалтеру?

С 1 января 2014 года для некоторых объектов недвижимости введен новый порядок исчисления налога на имущество организаций. Расчет налога происходит исходя из кадастровой стоимости по состоянию на 1 января очередного налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ). Федеральным законом от 2 ноября 2013 года № 307-ФЗ в НК РФ введена статья 378.2, устанавливающая правила расчета налога. Однако до сих пор порядок исчисления сбора исходя из кадастровой стоимости вызывает множество вопросов у бухгалтеров. Вероятно, именно поэтому в конце прошлого года Минфин выпустил письмо, в котором чиновники ведомства ответили на некоторые вопросы специалистов учета и коммерсантов (письмо от 24 ноября 2017 г. № 03-05-04-01/77887). Разъяснения, содержащиеся в письме, ФНС рекомендовала довести до сотрудников нижестоящих налоговых органов, осуществляющих администрирование налога на имущество организаций, включая проведение камеральных налоговых проверок. На какие же вопросы дало ответы ведомство?

В отношении каких объектов недвижимого имущества налоговая база определяется как кадастровая стоимость?

К указанным объектам отнесены административно-деловые центры, торговые комплексы и помещения в них, а также метры, в которых согласно сведениям в ЕГРН или документам технического учета предусматривается размещение офисов, магазинов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для указанных целей. Уполномоченный орган исполнительной власти определяет на налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Если здание исключается из Перечня, то каким образом следует облагать налогом метры?

В случае исключения здания из списка объектов помещения в нем не подлежат более налогообложению исходя из кадастровой стоимости, но только при условии, что эти магазины или офисы не отнесены к объектам, указанным в ЕГРН, либо поименованы в документах технического учета или фактического использования. Налоговая база при этом определяется каждым собственником исходя из среднегодовой стоимости здания (если владельцем является одно лицо), помещения (если собственниками являются несколько лиц) по балансовой стоимости.

Следует отметить, что в письме Минфин обратил внимание на то, что налогообложение здания со всеми помещениями в нем с одновременным налогообложением отдельных магазинов или офисов не допускается.

Читайте также «Налог на имущество: если здания нет в кадастровом перечне»

Каким образом присваиваются кадастровые номера зданий и помещений?

Кадастровые номера присваиваются в ЕГРН с учетом иерархической структуры номеров (то есть кадастрового номера здания, кадастрового номера здания и его части и т. д.). Поэтому в Перечень объектов могут быть включены с соответствующими кадастровыми номерами как отдельные здания, так и помещения в них.

В каких случаях помещения подлежат включению в Перечень объектов, если здание, в котором они находятся, не признается административно-деловым центром или торговым комплексом?

Если здание не признается административно-деловым центром или торговым комплексом, то зарегистрированные в ЕГРН нежилые помещения включаются в Перечень исходя из назначения, разрешенного или фактического использования нежилых помещений, в которых не менее 20 процентов этих метров используется под офисы или магазины.

В каких случаях здание признается административно-деловым центром или торговым комплексом, а в помещении допускается размещение офисов и магазинов?

Условием признания объекта недвижимого имущества административно-деловым центром или торговым комплексом является вид разрешенного использования земельного участка и (или) назначение, разрешенное использованию здания и (или) фактическое его применение.

В качестве условий признания помещений для магазинов или офисов используются все те же данные либо из ЕГРН, либо из документов технического учета, либо их фактическое использование. Вид фактического применения метров определяется уполномоченным органом исполнительной власти.

Нужно ли облагать налогом на имущество помещение исходя из его кадастровой стоимости, если оно не включено в Перечень, но при этом метры находятся в торговом центре, который включен в Перечень? Если да, то как определить налоговую базу?

Если здание безусловно и обоснованно определено как административно-деловой центр или торговый комплекс и включено в Перечень объектов, то все помещения в нем подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости метров независимо от того, включены ли отдельные магазины или офисы в Перечень.

Если не определена кадастровая стоимость такого помещения, то налоговая база в его отношении определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится магазин или офис, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания.

Может ли инспектор в рамках проверки определять налоговую базу помещений, если они не включены в Перечень объектов, но расположены в здании, включенном в него, на основании данных ЕГРН, полученных из Росреестра по запросу чиновников?

ФНС в своем письме от 11 октября 2017 года № СА-4-7/20486@ разъяснила, что налоговая база по налогу на имущество организаций, рассчитанная в порядке, предусмотренном статьей 378.2 НК РФ, должна определяться исходя из кадастровой стоимости здания, определенной нормативным актом субъекта страны, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, с учетом доли площади спорных помещений в общей доле здания. Такие выводы содержатся и в судебных актах по делу № А40-44828/2016, поддержанных Определением Верховного суда РФ от 25 июля 2017 года № 305-КГ17-6783.

Арбитражные суды трех инстанций исходили из того, что налоговая база помещений должна определяться не на основании данных ЕГРН, полученных ревизорами в ответ на запрос из Росреестра, а исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, в котором обществу принадлежали спорные нежилые помещения.

По мнению арбитров, никакие иные, кроме содержащихся в нормативном акте субъекта Российской Федерации, данные о размере кадастровой стоимости в отношении конкретного объекта, включая сведения, справки и кадастровые паспорта, полученные от уполномоченных по ведению государственного кадастра органов и учреждений, подчиненных Росреестру, не считаются достоверными и не должны приниматься во внимание при определении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества для исчисления налога на имущество.

Читайте также «Налог на имущество по кадастровой стоимости - не платить?»

Составьте правильно и проверьте свой РСВ за 9 месяцев вместе с бератором.
Регистрируйтесь бесплатно.