Порядок восстановления НДС по недвижимости и «правило 5%»

Минфин России разъяснил порядок восстановления НДС по недвижимости при использовании «правила 5%».

Чиновники ведомства ответили на вопрос, обязана ли организация восстанавливать НДС, ранее принятый к вычету при приобретении или строительстве объектов недвижимости, если она применяет так называемое «правило 5%» и не ведет раздельный учет. Это правило позволяет не распределять «входной» НДС, если доля расходов по необлагаемым операциям не превышает 5% от общих расходов.

Специалисты указали, что «правило 5%» не отменяет обязанности по восстановлению НДС в отношении объектов недвижимости.

Восстановление НДС по объектам основных средств, относящимся к недвижимости (кроме космических объектов), регулируется специальной статьей 171.1 Налогового кодекса (НК РФ). Эта норма является императивной, т.е. обязательной к применению.

Восстановить НДС необходимо, если объект недвижимости начинает использоваться для операций, не облагаемых НДС. Исключение составляют объекты, полностью самортизированные или введенные в эксплуатацию 15 и более лет назад.

Обязанность восстановить налог возникает независимо от того, применяет ли организация «правило 5%» и ведет ли раздельный учет по другим активам. Даже если доля необлагаемых расходов мала и НДС по текущим затратам полностью принимается к вычету, НДС по недвижимости, используемой в таких операциях, подлежит восстановлению. Восстановленную сумму НДС нужно отражать в налоговой декларации за последний налоговый период каждого календарного года в течение десяти лет, начиная с года начала амортизации объекта.

Таким образом, Минфин подчеркнул, что нормы статей 170 (о распределении НДС и «правиле 5%») и 171.1 (о восстановлении НДС по недвижимости) НК РФ применяются самостоятельно. Использование «правила 5%» освобождает от ведения раздельного учета и распределения НДС в общем случае, но не отменяет специальной обязанности по восстановлению налога, ранее правомерно принятого к вычету, при переходе недвижимости на необлагаемые операции.

Источник - письмо Минфина РФ от 24.10.2025 № 03-07-11/103084.