Можно ли применять ПСН при сдаче в аренду «долевого» имущества?

Особенности долевой собственности

Имущество, которое находится в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность может быть:

• с определением доли каждого из собственников – долевая собственность;
• без определения долей собственников – совместная собственность.

При этом тот факт, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться им либо его частью по своему усмотрению.

Распоряжаться имуществом, которое находится в долевой собственности, можно только при получении согласия остальных собственников. В связи с этим передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна осуществляться только с согласия всех ее участников.

При этом доходы, которые получают такие лица, распределяются пропорционально их долям в имуществе (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса).

Можно ли применять ПСН при сдаче в аренду долевого имущества

Сдача имущества в аренду относится к «патентным» видам деятельности (пп. 19 п. 2 ст. 346.43 Налогового кодекса).

При этом ИП вправе сдавать:

• собственные или арендованные жилые помещения – в аренду или наем;
• земельные участки, нежилые помещения, например, выставочные залы, складские помещения, – в аренду.

Поэтому ИП, который имеет в долевой собственности нежилое помещение, может применять ПСН.

Это возможно при соблюдении следующих условий:

• общая площадь передаваемого в аренду помещения или земельного участка не должна быть больше площади, которая составляет долю ИП в общей долевой собственности;
• у ИП должно быть согласие на сдачу в аренду этого имущества от остальных собственников.

На это обратил внимание Минфин в письме от 30.12.2020 г. № 03-11-11/116622.

У регионов есть право установить размер потенциально возможного к получению ИП годового дохода на 1 квадратный метр площади сдаваемой в аренду недвижимости (абз. 5 пп. 3 п. 8 ст. 346.43 Налогового кодекса).

Если этот размер в регионе установлен, то сумма «патентного» налога, которую надо уплатить ИП, рассчитывается в данном случае исходя из размера площади сдаваемых в аренду или внаем жилых и нежилых помещений, земельных участков.