Как облагается налогом обмен недвижимости?

Конституционный Суд (КС) РФ рассмотрел жалобу гражданки  на нормы налогового и гражданского законодательства. Поводом стал спор с налоговыми органами из-за обмена земельных участков. В 2021 году владелица обменяла свой участок с кадастровой стоимостью около 2,95 млн рублей на другой участок с кадастровой стоимостью около 422 тыс. рублей. По условиям договора стороны признали участки равноценными, установив стоимость каждого в 500 тыс. рублей, доплаты не было.

Налоговая инспекция доначислила данной гражданке НДФЛ, рассчитав ее доход не из стоимости полученного участка (500 тыс. руб.), а исходя из 70% кадастровой стоимости отчужденного ею участка (2,95 млн руб. * 0,7). Это привело к требованию уплатить налог на сумму около 138,8 тыс. рублей. Гражданка оспорила это решение в судах. После череды отмен и пересмотров суды встали на сторону налоговой, сославшись на положения Налогового (п. 2 ст. 214.10) и Гражданского (п. 2 ст. 567) кодексов. Бывшая владелица более дорогого участка обратилась в КС, утверждая, что эти нормы позволяют взимать налог с «имущественных потерь», а не с реального дохода, и нарушают конституционные принципы равенства и справедливости налогообложения.

Конституционный Суд Российской Федерации в своем постановлении признал частично не соответствующим Конституции РФ пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса. Норма признана неконституционной в той мере, в какой во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 567 ГК РФ она допускает произвольное определение налогооблагаемого дохода при обмене недвижимости для граждан, действующих добросовестно и не в предпринимательских целях.

Кроме того, КС РФ установил правовые позиции для налогообложения мены. Они заключаются в следующем:

•  сам по себе обмен недвижимостью не свидетельствует о безусловном получении дохода, так как сделка предполагает эквивалентность;
•  налог должен взиматься не автоматически с кадастровой стоимости отчужденного имущества, а только в случае, если налоговый орган опровергнет эквивалентность сделки;
•  опровержение возможно, если отсутствуют разумные (в том числе бытовые) мотивы для обмена и при этом кадастровая стоимость полученного имущества существенно превышает кадастровую стоимость отчужденного (с учетом любых денежных доплат по договору). В этом случае налогооблагаемой базой является положительная разница между стоимостью полученного и отчужденного имущества;
• федеральному законодателю следует внести в Налоговый кодекс четкие правила налогообложения доходов от мены недвижимости физическими лицами, учитывая принцип налогообложения реального дохода (экономической выгоды).

При этом КС РФ ограничил обратную силу своего решения, т.е. оно не является основанием для пересмотра исполненных налоговых обязательств и вступивших в законную силу судебных актов по другим делам.

Источник – постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П.