НДС при аренде у бывшего упрощенца

Минфин разъяснил, как быть с НДС при аренде, если ИП на УСН внезапно стал плательщиком, а в договоре стоит пометка «без НДС».

Ситуация, рассмотренная ведомством, касается индивидуального предпринимателя, который сдает в аренду нежилое помещение. Договор аренды был заключен в 2022 году, и в нем четко указано, что сумма арендной платы НДС не облагается, так как арендодатель применяет УСН. С 1 января 2026 года в силу изменений в Налоговый кодекс РФ ИП утратил право на освобождение от уплаты НДС и обязан применять ставку 5%.

Арендодатель уведомил об этом арендатора (акционерное общество) и попросил платить НДС сверх оговоренной арендной платы. Однако арендатор отказался, заявив, что налог является риском самого предпринимателя, и в одностороннем порядке начал удерживать НДС из существующей суммы аренды, ссылаясь на пункт договора о том, что «арендодатель самостоятельно исчисляет и уплачивает налоги».

Финансисты разъяснили, что с 1 января 2025 года (а для рассматриваемого случая – с 2026 года) «упрощенцы» признаются плательщиками НДС, если у них нет оснований для освобождения. Согласно пункту 1 статьи 168 НК РФ, налогоплательщик обязан предъявить покупателю сумму налога дополнительно к цене реализуемых услуг. Налоговая база по НДС определяется исходя из стоимости услуг без включения в нее налога.

В Минфине подчеркнули, что налоговое законодательство не регулирует порядок изменения цены в договоре аренды. Этот вопрос находится в сфере гражданского права (статья 424 ГК РФ). Поскольку закон не устанавливает автоматического механизма повышения арендной платы при смене налогового режима арендодателя, все разногласия стороны должны урегулировать самостоятельно – через переговоры, дополнительное соглашение или суд.

Фактически Минфин подтвердил, что арендатор не обязан автоматически доплачивать НДС, если договором это не предусмотрено. Налоговая служба не может заставить арендатора увеличить платеж, так как цена договора – это воля сторон.

Однако чиновники четко указали, что с точки зрения Налогового кодекса сам ИП обязан исчислить НДС с полной стоимости услуг (включая ту часть, которую он получает от арендатора), а затем предъявить эту сумму налога контрагенту. Если арендатор отказывается платить сверх цены, арендодатель оказывается в сложной ситуации: налог платить нужно, а покрыть его за счет арендной платы без согласия второй стороны не получится.

Источник – письмо Минфина  РФ от 05.02.2026 № 03-07-11/8399.

Мгновенный доступ к бухгалтерским новостям сайта Бухгалтерия.ru в Telegram-канале и канале Max.