Обеспечительный платеж

Довольно часто в договорах аренды можно увидеть примерно такое условие: «Арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере двухмесячной арендной платы, что составляет 80 000 (Восемьдесят тысяч) рублей. Вышеуказанная сумма выплачивается арендодателю арендатором не позднее следующего рабочего дня, следующего за заключением настоящего Договора». Иногда стороны арендного соглашения договариваются, что обеспечительный платеж перечисляется арендодателю одновременно с первым арендным платежом (при формулировке данного условия учитывайте ст. 190–194 ГК РФ, а также ст. 421 ГК РФ). Если же условие о сроке внесения обеспечительного платежа не согласовано, Арендатор обязан перечислить обеспечительный платеж в разумный срок с момента предъявления соответствующего требования арендодателем (п. 2 ст. 314 ГК РФ). Это означает, что партнеры изначально договорились о единовременной выплате некой суммы, которая будет выполнять роль залога добросовестного исполнения договора. Обратите внимание, в законе не определено названние такого платежа, поэтому его часто называют и залог, и страховой платеж, и гарантийный взнос и разного рода депозит (см., например, постановления ФАС Московского округа от 09.02.2015 г. № Ф05- 16990/2014 по делу № А40-36564/14, от 12.01.2010 г. № КГ-А40/13999-09 и от 27.07.2011 г. № КГ-А40/7474-11, а также постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2011 г. по делу № А27-6102/2010). При этом именно его название не будет определять его содержание и цели. Более того, «судьба» денег может складываться по-разному в зависимости от договоренности партнеров: они могут остаться у арендодателя навсегда вне зависимости о того, насколько прилежно арендатор исполнял соглашение, могут быть «разделены» и засчитаны как первый и последний арендные платежи, а могут служить своего рода «буфером», из которого арендодатель вправе удерживать суммы штрафов, если арендодатель нарушит договор. Но я рассмотрю тот случай, когда оставшаяся часть денег по окончании арендных отношений должна быть возвращена нанимателю помещения.

«Грустная» статистика

«К сожалению, практика неумолимо свидетельствует о том, что именно на этапе возвращения обеспечительного платежа у арендаторов чаще всего возникают проблемы. Например, арендодатель отказывается возвращать деньги, мотивируя это вдруг вспомнившимися ему нарушениями условий договора аренды, за которые предусмотрены штрафные санкции. И чтобы избежать подобных ситуаций, хочу посоветовать включить в договор одно очень полезное условие, связанное с «использованием» обеспечительного платежа, – делится московский адвокат Сергей Воронин. – Если в контракте указано, что арендодатель вправе удерживать некоторые суммы из гарантийного взноса, если, по его мнению, арендатор нарушил то или иное условие договора (просрочил арендный платеж, сделал несогласованный ремонт и т. п.), то пусть о каждом таком удержании он письменно уведомляет арендатора. А в конце каждого месяца стороны могут составлять и подписывать некий акт, в котором должно указываться, какие именно отчисления арендодатель сделал из обеспечительного платежа (если не было никаких – это тоже надо написать!) и сколько денег осталось в обеспечение по состоянию на дату составления акта. При этом в договоре нужно четко указать, что случае отсутствия специального извещения или записи в акте любое «изъятие» денег из обеспечительной суммы является своевольным и незаконным! Такие несложные «бумажные» манипуляции помогут избежать неприятных сюрпризов при возврате суммы обеспечения».

Справедливости ради стоит отметить, что обеспечительный платеж способен сослужить добрую службу не только владельцу метров, но и арендатору. Ведь если в договоре сказано, что арендодатель вправе «брать» из этой суммы платежи, если последние не поступят к нему вовремя. То есть если у арендатора вдруг сложится чрезвычайная ситуация и он какое-то время на сможет регулярно перечислять партнеру деньги, «в дело пойдет» уже внесенная им обеспечительная сумма.

Разделяй и удерживай

Как уже было сказано, в данной статье мы будем рассматривать ситуацию, когда, по условию контракта, арендодатель вправе удерживать из обеспечительного платежа просроченные платежи или штрафные санкции, а остаток денег должен будет возвратить.

Начнем с условия в контракте, оно может выглядеть примерно так: «Арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа любую задолженность арендатора по настоящему Договору, в том числе задолженность по внесению арендной платы, а также санкции за ее несвоевременную уплату, а также иные платежи, обязанность по уплате которых возложена на арендатора по настоящему договору и не выполнена в установленные сроки. В случае, если сумма обеспечительного платежа будет израсходована не полностью, ее остаток возвращается арендатору в течение пяти рабочих дней после окончания настоящего Договора»

Однако, решив вычитать суммы санкций из обеспечительного взноса, стороны арендного соглашения должны помнить такую вещь. Если в договоре имеется условие, согласно которому обеспечение вообще не возвращается или если арендатор нарушит условие контракта (например, опоздает с перечислением арендной платы), то съемщик помещения, несмотря на удержание обеспечения, должен будет сам отдельно погасить всю задолженность по арендной плате и уплатить договорную неустойку. Внимание, при этом он будет не вправе требовать возврата обеспечительного платежа, ссылаясь на невозможность применения двух мер ответственности за одно нарушение! А вот если обеспечительная сумма (или ее оставшаяся часть) должны будут после окончания договора вернуться к арендатору, а течение срока действия контракта владелец метров вправе брать из нее суммы на погашение санкций и просрочек, то требовать их отдельного перечисления после завершения контракта владелец помещения будет не вправе.

Если же арендатор погасит все штрафы самостоятельно, то собственник помещения должен быть возвратить ему обеспечительные деньги без вычета уже перечисленных сумм. Поскольку двойная ответственность за одно и то же нарушение законодательством не предусмотрена.

Именно несоблюдение этого правила совсем недавно привело в арбитраж двух партнеров – фирму и предпринимателя, предметом разбирательства в котором как раз и стала попытка владельца помещений дважды получить суммы штрафа и восстановительного ремонта – непосредственно от арендатора, в том числе и удерживая их из обеспечительного платежа.

Виновный не платит дважды

Итак, фирма и предприниматель заключили между собой договор аренды нежилого помещения. Одним из пунктов соглашения предусмотрено, что арендатор должен уплатить арендодателю гарантийный платеж, составляющий сумму в рублях, эквивалентную 6660 долларам США, из которого арендодатель вправе получить удовлетворение своим требованиям к арендатору (если таковые будут иметь место). Оставшуюся же сумму владелец метров должен по окончании договора возвратить. Удержание предполагалось за проведение перепланировки помещений. Если арендатор к окончанию срока действия контракта приведет помещения в первоначальный вид и самостоятельно заплатит штраф, то демонтаж уже не будет являться основанием для удержания гарантийного платежа в части, касающейся этого нарушения. Таковы были условия соглашения.

Через некоторое время худшие предположения арендодателя свершились – арендатор все-таки сделал перепланировку помещения. Перестроенными метрами съемщик с удовольствием пользовался, иногда, правда, запаздывая с перечислением арендной платы. А когда пришло время окончания контракта, арендатор сам честно уплатил штраф за перепланировку, а также вернул все стены на прежние места, так что снятые помещение полностью приобрели свой первоначальный вид. Соответственно, памятуя об условиях договора, он ожидал получить гарантийный платеж лишь за вычетом арендных платежей и неустойки за просрочку их внесения.

Однако арендодатель вообще не собирался возвращать партнеру обеспечительную сумму. А объяснил он это тем, что фирма неоднократно нарушала условия соглашения, за что, собственно, и должна быть лишена залогового платежа (не в зачет задолженности по арендным платежам, а просто «в наказание»). Более того, арендодатель заявил о том, что съемщик помещений остался ему должен сумму тех платежей, которые он своевременно не перечислил, и санкций за просрочку.

Так и не придя к согласию путем мирных переговоров, арендодатель обратился в арбитраж с иском к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, начисленной в связи с нарушением срока их внесения.

Судьи первой инстанции сделали вывод о правомерности всех требований истца (решение Арбитражного суда города Москвы от 11.07.2014 г.). А вот апелляционные арбитры усомнились в законности части заявленных владельцем метров требований. Они обратили внимание на то, что их коллеги не учли внесенный арендатором-ответчиком обеспечительный платеж, который после возвращения арендодателю помещения так и не был возвращен или хотя бы зачтен в счет погашения арендной платы. Поэтому требуемую компенсацию судьи решили уменьшить ровно на сумму присвоенного истцом обеспечительного платежа (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 г.).

Недовольный таким решением, арендодатель обратился в кассацию.

И, подавая жалобу, он заявил, что ответчик самовольно, без письменного согласия арендодателя, произвел ремонт в помещении, демонтировал в нем имущество, в том числе потолок, плинтусы, тем самым нанеся вред имуществу истца. Кроме того, условиями договора не предусмотрен зачет гарантийного платежа в счет арендной платы, поскольку он является способом обеспечения исполнения обязательства. Между тем другими пунктами соглашения установлены случаи удержания (невозврата) арендодателем гарантийного платежа, и поскольку ответчиком задолженность по арендной плате не погашена и пени не выплачены, у истца-заявителя нет оснований для возврата гарантийного платежа.

Однако кассационные арбитры сочли доводы жалобы несостоятельными. Они сразу отметили, что доводы владельца помещения о том, что гарантийный платеж в данном случае не подлежит возврату, потому что арендатор нарушил условия контракта (несколько раз не перечислил вовремя арендную плату, а также самовольно перестроил сданные ему помещения), являются несостоятельными.

А после этого арбитры напомнили, что стороны четко прописали в соглашении, что внесенный арендатором гарантийный платеж должен быть возвращен за исключением возможных отчислений после исполнения обязательств по договору.

Между тем, ответчик по окончании аренды добровольно уплатил штраф за причиненные помещению повреждения (в результате самовольного ремонта), а также устранил нарушения, связанные с перепланировкой, поскольку произвел восстановительный ремонт за счет своих средств. Таким образом, право истца как арендодателя, нарушенное ответчиком в результате незаконной перепланировки, было восстановлено в полном объеме. Поэтому попытка истца удержать в свою пользу еще и обеспечительный платеж в данном случае является, по мнению арбитров, абсолютно незаконной (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2014 г. и ФАС Московского округа по делу № А40-36564/14) (практически аналогичное решение: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 г. № 09АП-17792/2011-ГК).

Анна Мишина, для журнала «Расчет»

Если у Вас есть вопрос - задайте его здесь >>

Читайте также по теме:

Все о договоре аренды помещения