Налог на имущество организаций при разделении объекта недвижимости

Налог по кадастровой стоимости

“Торговые” объекты, в отношении которых налог на имущество рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости, перечислены в пункте 1 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. Это, в частности:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, объектов торговли, общепита и бытового обслуживания или фактически используемые для размещения таких объектов.

В отношении таких объектов недвижимости налог на имущество определяется исходя из их кадастровой стоимости только в случае, если в субъекте РФ принят закон, а сам объект включен в специальный перечень (п. 2, п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Перечень составляется один раз в год по состоянию на 1 января очередного налогового периода.

Читайте также «Налог на имущество 2018»

Налог при разделении объекта

Если здание, которое значилось в “кадастровом” перечне, в течение года было разделено на несколько новых объектов, то они еще не включены в перечень. В связи с этим возникает вопрос: каким образом и по какой стоимости учитывать их при формировании налоговой базы по налогу на имущество?

Налог на имущество по новым объектам нужно рассчитывать на основании прямой нормы пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ, где сказано: до включения в перечень вновь образованные объекты подлежат налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату их постановки на кадастровый учет (письмо ФНС России от 02.03.2016 № БС-3-11/852@).

Причем сумму налога нужно скорректировать на коэффициент владения, рассчитываемый как отношение количества полных месяцев, в течение которых объект находился в собственности организации, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периоде (п. 5 ст. 382 НК РФ).

По общему правилу, если право собственности на объект возникло до 15-го числа месяца включительно или прекратилось после 15-го числа месяца, за полный месяц принимается месяц возникновения (прекращения) указанного права. А если право собственности возникло после 15-го числа месяца или прекращение права произошло до 15-го числа месяца включительно, то месяц возникновения (прекращения) права при определении коэффициента владения не учитывается.

Однако в случае разделения недвижимости месяц возникновения (прекращения) права собственности учитывается при расчете коэффициента как по разделенному, так и по вновь образованным объектам, если они соответствуют критериям, предусмотренным статьей 378.2 Налогового кодекса РФ (письмо ФНС России от 07.07.2016 № БС-4-11/12195@).

Читайте также «Налог на имущество при разделении недвижимости»

ПРИМЕР. РАСЧЕТ ГОДОВОГО НАЛОГА НА ИМУЩЕСТВО ПРИ РАЗДЕЛЕНИИ ЗДАНИЯ
По состоянию на 01.01.2017 торговый центр был включен в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.
В марте 2017 года в результате реконструкции торговый центр разделен на два торговых здания, право собственности на них зарегистрировано 21.03.2017 с утвержденной кадастровой стоимостью, зданиям присвоены новые кадастровые номера.
Кадастровая стоимость первоначального здания – 100 000 000 рублей, нового здания 1 – 45 000 000 рублей, нового здания 2 – 50 000 000 рублей. Льгот, установленных региональным законодательством, организация не имеет. Ставка налога на имущество организаций по торговым зданиям в 2017 году составляет 2,2 процента.
Число полных месяцев владения составляет:
— для первоначального торгового здания – 3 месяца (январь – март);
— для зданий после разделения – 10 месяцев (март – декабрь).
Коэффициенты владения составляют:
— для первоначального торгового здания – 0,25 (3 : 12);
— для зданий после разделения – 0, 8333 (10 : 12).
Годовой налог на имущество составляет:
по первоначальному зданию – 550 000 рублей (100 000 000 × 2,2% × 0,25);
по зданиям после разделения – 1 741 597 рублей (95 000 000 × 2,2% × 0, 8333).

А в случае несоответствия новых объектов критериям, предусмотренным статьей 378.2 Налогового кодекса РФ (в том числе дополнительным критериям, установленным законом субъекта РФ – например, исходя из площади объектов), они не будут включены в Перечень, поэтому они облагаются налогом на имущество по среднегодовой стоимости (письмо ФНС России от 18.08.2017 № ЗН-4-21/16379).

Например, статьей 1.1 Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2003 № 684-96 “О налоге на имущество организаций” установлено ограничение по площади для торговых центров, облагаемых по кадастровой стоимости, – свыше 3000 кв.м. Допустим, что по состоянию на 01.01.2017 торговый центр площадью 5000 кв.м был включен в Перечень. В результате реконструкции были образованы два новых торговых центра площадью 2500 кв.м каждый. Они не относятся к объектам, облагаемым по кадастровой стоимости на территории Санкт-Петербурга, так как не соответствуют критерию площади. Значит, они облагаются налогом на имущество по среднегодовой стоимости.

Читайте также «Налог на имущество с «недостроя»: когда придется заплатить»

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин