Как противостоять злоупотреблениям арендатора в пандемию

Арендные каникулы и скидки на помещения – один из острых вопросов в сложившейся ситуации. Собственники недвижимости, как правило, готовы пойти навстречу клиентам: им важно не терять контрагента и сохранить доход. Хотя арендатор считается заведомо более уязвимой и пострадавшей стороной, это далеко не всегда так. Владельцы торговых центров бьют тревогу, отрасль может захватить волна банкротств. Эксперты разбираются, какими могут быть злоупотребления со стороны арендатора и какими могут быть аргументы собственника помещений при переговорах.

Арендодатель под ударом

То, какими будут арендные отношения, зависит пока не от судебной практики. Позиции сторон в этих вопросах определят их договороспособности и умение сбалансировать финансовые риски. Хотя более сильной стороной в обсуждаемой сфере считают арендодателя, так как именно он принимает решение об отсрочке или снижении арендной платы. Но сегодня под угрозой банкротства оказались именно владельцы помещений, особенно если речь идет о торговых центрах. Некоторые объекты не получают доход и оценивают, что восстановление выручки до уровня прошлого года при наиболее позитивном сценарии займет больше года. Хотя 100%-ная оплата аренды в пандемию выглядит странно, о нулевой сумме говорить нельзя, считают юристы.

Последнее нововведение, которое может привести фактически к падению отрасли, – это законопроект, уже одобренный профильными комитетами Госдумы. Он дает компаниям право досрочно и без штрафов расторгнуть договор с владельцами помещений, если их ежемесячные доходы упадут более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Кроме того, они смогут потребовать вернуть обеспечительный платеж. Хотя арендодателей не поддерживают путем снижения налоговой нагрузки, нововведение грозит массовыми банкротствами в отрасли.

Шанс арендодателю дает то, что расторгнуть договор может только добросовестный арендатор. При этом срок, в течение которого он должен не допускать нарушений, законопроект не устанавливает. Последнее позволяет владельцам помещений отказываться расторгнуть договор при просрочке по платежам с момента заключения контракта.

Сами торговые центры допускают, что принятие закона может привести к дефолту по кредитам на 2 трлн рублей. Такая цифра названа в письме Российского союза торговых центров (РСТЦ) председателю комитета Госдумы по бюджету и налогам Андрею Макарову, в котором РСТЦ просит отклонить законопроект.

Также представители ТЦ просят включить торговые комплексы в список наиболее пострадавших отраслей, частично отменить налоги и субсидировать ставку по кредитам.

С другой стороны, если собственники торговых центров не пойдут на смягчение коммерческих условий для арендаторов на время пандемии, доля свободных площадей на рынке торговой недвижимости Москвы к концу 2020 года может вырасти до 10–12%. В лучшем случае пустовать будут 620 000–745 000 кв. м, следует из отчета консалтинговой компании CBRE.

Распределяем финансовые риски: на что смотреть

1. Регион присутствия арендатора. Везде свои особенности регулирования и работы: когда в Астрахани и Калмыкии работали все предприятия, в Чечне и на Алтае функционировали только производители товаров первой необходимости и непрерывные производства.

2. Вид деятельности арендатора и форма ее осуществления. Стоит проверить, работает ли бизнес контрагента в числе наиболее пострадавших отраслей. Цель аренды помещения тут не так важна, имеет значение именно деятельность фирмы.

3. Использует ли арендатор помещение фактически в отсутствие сотрудников. Например, в помещении могут храниться документы или оборудование, необходимое для удаленной работы. При этом, как указал в «коронавирусном» обзоре Верховный суд, то, что арендатор действует в наиболее пострадавших отраслях экономики, само по себе является достаточным основанием для предоставления отсрочки за аренду. Устанавливать, что имущество нельзя использовать по назначению, не требуется. Если арендодатель докажет, что арендатор на самом деле не пострадал, то суд может отказать арендатору в его праве полностью или частично.

Юристы ожидают, что основные нарушения со стороны арендатора будут связаны с получением отсрочки. Механизм ее получения предусмотрен в п. 1 ст. 19 «коронавирусного» ФЗ-98. То есть что арендаторы будут пытаться «отнести себя» к какой-либо наиболее пострадавшей отрасли или толковать перечень расширительно.

По вопросу снижения арендной платы четких механизмов нет, поэтому говорить о злоупотреблении сложно. Возможно, арендаторы, рассматривающие ситуацию на перспективу, будут обращаться к собственникам помещений с предложением снизить плату, если предоставят значительный объем обосновывающих документов и документации.

Документы собирают, чтобы доказать свою добросовестность, если дело впоследствии дойдет до суда. Если суды будут опираться на принцип добросовестности, то отказ владельцев недвижимости снизить плату признают законным, только если он мотивирован.

Но и к возможной борьбе в суде тоже надо готовиться. Стоит заранее собрать то, что поможет доказать недобросовестность арендатора, вплоть до сведений о текущем состоянии его имущества и контролирующих лиц. Это будет важно и для формирования конкурсной массы в будущем, и для привлечения к субсидиарной ответственности, отмечает юрист.

Превентивные меры

Противодействовать арендатору, который необоснованно требует слишком многого, лучше в стадии переговоров. Следует помнить, что полный отказ давать отсрочку или снижать аренду может довести до суда, который вряд ли признает такое поведение добросовестным.

В числе превентивных мер для собственника помещений – выявить необоснованные требования и отказать в них.

При разговоре с контрагентом часть его аргументов собственник может не учитывать. Например, не будет основанием для отсрочки то, что дата платежа пришлась на «коронавирусный нерабочий день». Это указано в Обзоре ВС № 1.

Арендатор также может сообщить о форс-мажоре, но стоит проверить, вовремя ли он уведомил об обстоятельствах непреодолимой силы. Обычно срок уведомления указан в договоре. Если он не установлен, будет считаться, что сообщить о происходящем контрагенту надо своевременно. Но что это значит применительно к коронавирусу, сказать сложно, признают юристы. Вероятно, это будет дата окончания режима ПГ и ЧС или более ранняя дата. При этом стоит помнить о противоположной практике: если информация о форс-мажоре общедоступная, об этом можно не уведомлять. Но последствия форс-мажора разные.

Арендатор может потребовать полностью освободить его от оплаты аренды, если он не может использовать помещение, но такая позиция существенно нарушит баланс интересов сторон. В сложившейся ситуации речь идет скорее о переносе срока ответственности.

Если собственнику уже понятно, что ему не заплатят, то он имеет право досрочно отказаться от договора аренды в связи с утратой интереса, даже если его контрагент ссылается на форс-мажор.

Если деньги не платят

Если арендатор уже не платит по тем или иным причинам, то тактика действий зависит от того, есть ли у него твердое право на отсрочку. Если собственник обязан предоставить отсрочку, она будет иметь ретроактивное действие. 

В других случаях арендодателю стоит предложить арендатору обсудить варианты достижения соглашения. Например, фиксацию отсрочки или снижение платы. Это поможет не допустить развития ситуации до такого момента, когда мирное решение возникших проблем будет уже невозможно.

Ведем переговоры: позиция арендатора

Меры, предлагаемые законодателем, в настоящее время очевидно не совсем сбалансированные. Права арендодателей ущемлены, а контрагентам в сложившейся ситуации стоит самим искать компромисс.

Юристы обращают внимание, что при ведении переговоров стоит акцентировать внимание на финансовом положении сторон и возможности арендатора извлекать выгоду из использования помещения. При этом стоит оценить состояние отрасли, в которой он ведет бизнес.

Другой отправной момент в переговорах – возможность арендатора реструктурировать владение. Например, сдать помещение в субаренду и таким образом увеличить свою платежеспособность. Если он может так поступить, но не делает этого, речь идет о его собственных предпринимательских рисках. Вариант для временного уменьшения платежей за аренду – на выбранный период снизить занимаемую площадь. Это поможет поддержать арендатора без ущемления интересов собственника помещения.

Третий значимый в переговорах момент – кто прекратил доступ в помещение. Если арендатор сам без запрета увел сотрудников, а в помещении хранится его техника и документы, то стоит обратить на это внимание. Если недвижимость помогает бизнесу так или иначе получать доход (например, в помещении стоят серверы, позволяющие компании работать дистанционно), то собственнику надо указать на такой момент при переговорах.