Как отсрочить или уменьшить плату за аренду в нерабочие дни?

08.05.2020 распечатать

Предприятия, которые наиболее сильно пострадали от пандемии, могут рассчитывать на отсрочку по арендным платежам в силу закона. Предоставление льготы другим компаниям носит договорной характер. На какие нормы ссылаться в переговорах с владельцами помещения?

Арендные платежи – категория расходов компаний, которая ложится весомым грузом на бюджет бизнеса в период резкого снижения спроса, а для некоторых отраслей экономики и вовсе становится источником трат при полном отсутствии поступлений средств в силу законодательного запрета на деятельность или остановки работы всей индустрии.

Какие вопросы чаще всего задают коммерсанты экспертам, кто имеет законодательное право на льготы и что могут сделать для снижения арендных платежей предприятия, не включенные в списки организаций наиболее пострадавших отраслей?

Cитуация c арендой сечас

Ситуация на сегодняшний день неоднозначная. Одни коммерсанты понимают, что в прежнем режиме вести бизнес нельзя, и думают о закрытии. Другие пытаются сохранить свое дело, например, некоторые рестораны осуществляют доставку, то есть работают, но используют только часть помещений. И третья категория бизнеса надеется продолжить деятельность, но пока эти предприятия находятся в режиме ожидания.

Сказать, что сейчас будет высокий процент бизнесменов, которые сообщат владельцам помещений о досрочном прекращении аренды, наверное, нельзя, если опираться на наш опыт консультирования, на те вопросы, с которыми обращаются предприниматели.

С другой стороны, сами арендодатели нередко принимают решения, целью которых является сохранение текущих контрактов, поэтому они готовы предоставить отсрочку или пересмотреть договорные условия. Их задача – сохранить прибыль, вместо того чтобы искать новых арендаторов, тем более что у части владельцев помещений эти метры куплены в кредит.

Частые «юридические вопросы»

Большая часть вопросов исходит от компаний, чья деятельность сейчас попадает под запрет.

Например у предпринимателя, который арендованное помещение использует под ресторан и гостиничный комплекс, есть вопросы. Естественно, первый бизнес пока не работает, а вот гостиница, которая в целом функционировать может, это не запрещено, фактически простаивает из-за сокращения туристического трафика. Вопрос заключался в следующем: как быть с арендными платежами в этом случае? Можно ли их сократить, сославшись на форс-мажорные обстоятельства?

Другая категория вопросов исходит от организаций, чья деятельность не запрещена законодательно, но фактически бизнес не использует помещения, потому что большинство сотрудников переведено на удаленный режим работы, как того требуют власти. И наконец, третья группа вопросов исходит от коммерсантов, чья деятельность не попала под запрет.

Деятельность разрешена

Даже компании, которым можно работать, возникают вопросы, связанные с арендой.

Например есть компания, которая производит упаковку для продуктов питания. Она не прекратила свою деятельность, потому что связана с другим предприятиями, попадающими в категорию жизнеобеспечивающих. При этом владелец помещения пытается помешать компании продолжать работать, ссылаясь на то, что все офисы закрываются на карантин. Ситуация разрешилась благополучно. Было направлено письмо владельцу метров, в котором напомнили о том, что бизнес, работа которого разрешена, должен продолжать свое функционирование и его нельзя заставить прекратить деятельность.

Общие рекомендации по разъяснительным письмам

В сообщении нужно сослаться на Указы Президента № 206 от 25 марта 2020 года и № 239 от 2 апреля 2020 года, в которых устанавливаются правила перевода жителей страны в режим нерабочих дней. В пункте 4 Указа № 239 от 2 апреля 2020 года уточнено, что такой режим не распространяется на предприятии в определенных сферах.

Далее в письме владельцу помещения нужно сослаться на Постановление Правительства № 762-р от 27 марта 2020 года, в котором сказано, что перечень исключений действует для всей товаропроводящей цепочки. То есть это означает, что если организация производит товар или оказывает услугу другой компании, отрасль деятельности которой упоминается в президентском указе, она может продолжить работу.

Нелишним будет указать собственнику, что его действия, которые мешают компании работать, незаконны. Владелец помещения не должен препятствовать на законном основании исполнению заключенного договора. Если все же такие действия с его стороны будут продолжаться, то это является прямым нарушением контракта. Пострадавшая компания может в будущем обратиться в суд за защитой своих интересов. Если арбитры займут позицию организации, которой мешали работать на законных основаниях, то она сможет претендовать на взыскание убытков с владельца помещения.

Проблемы информированности

Причины, почему некоторые владельцы помещений пытаются запретить деятельность компаний, которые имеют право продолжать работать кроются, скорее всего в том, что большая часть арендодателей перестраховывается, они опасаются штрафов, так как не понимают порядка применения законодательства. В целом их можно понять, последние несколько недель нормы меняются и обновляются очень часто, не все успевают следить за новостной лентой.

Отмечу, что разъяснительного письма, о котором мы говорили, как правило, достаточно для того, чтобы ситуация разрешилась положительно. Не исключаю, что к владельцам зданий могут прийти ревизоры и спросить, почему на их территории трудятся люди в период, когда почти любая деятельность запрещена. В таком случае контролеру нужно показать соответствующие документы, о которых мы говорили выше.

Деятельность запрещена

А как компаниям, работа которых сейчас приостановлена, выстраивать договорные отношения с собственником метров?

Чтобы разобраться в этом вопросе, нужно разделить организации на те, которые совсем не могут работать, и те, сотрудники которых трудятся удаленно. Федеральным законом № 98-ФЗ, который вступил в силу 1 апреля 2020 года, внесены изменения в части регулирования арендных платежей. Норма направлена на поддержку бизнеса в части вопросов аренды.

Полностью прекратили работу

Если говорить о тех компаниях, деятельность которых запрещена и которые работали в наиболее пострадавших от новой коронавирусной инфекции отраслях, то согласно пункту 1 Федеральным закона № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года арендатор может обратиться к владельцу помещений с предложением по заключению соглашения о рассрочке арендной платы. Собственник в соответствии с законом обязан в течение 30 дней такое соглашение подписать.

Условия, на которых будет подписан этот документ, определяются в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 439 от 3 апреля 2020 года.

Напомню, что перечень отраслей, который получили наиболее существенный урон от пандемии, установлен Постановлением Правительства РФ № 434 от 3 апреля 2020 года.

Законодательно определены следующие условия: отсрочка по арендным платежам для таких компаний предоставляется до 1 октября 2020 года, размер отсрочки составляет 100 % суммы арендной платы до отмены режима нерабочих дней.

На сегодняшний день эти меры в соответствии с законодательством действуют до 30 апреля, но могут быть продлены по решению властей, если эпидемиологическая ситуация не улучшится. Отсрочка действует до 1 октября 2020 года. Далее с 1 мая до 1 октября вводится отсрочка в размере 50 % от размера арендного платежа. Выплаты долга перед собственниками помещений будут произведены в период с 1 января 2021 года по 1 января 2022 года.

Долг как бы переносится на следующий год. Дополнительно стоит обратить внимание, что выплаты могут осуществляться только равными долями и не чаще одного раза в месяц в сумме, не превышающей 50 % арендного платежа. Грубо говоря, весь долг будет разделен на равные части и выплачен владельцами компаний в течение года вместе с текущими платежами.

На период отсрочки какие-либо штрафы не начисляются. Но нужно помнить, что нельзя оплатить позже коммунальные платежи, если они включены в арендную плату. Эти выплаты не подпадают по действия закона, для них действует обычный порядок.

Также стоит обратить внимание, что стороны договора аренды могут ставить дополнительные условия в заключаемом соглашении, но они не могут быть хуже тех условий, которые установлены Правительством, например, арендаторы могут платить владельцу помещения меньше чем 50 %.

Уточним: в течение 30 дней стороны должны заключить дополнительное соглашение. Например, его можно подписать 29 апреля, но при этом документом будет определен порядок расчетов с 1 апреля года?

Арендодатель в течение 30 дней с момента обращения арендатора должен такое соглашение заключить.

Допустим, компания отправила проект документа 1 апреля, значит, до конца месяца этот документ стороны должны подписать любым днем. При этом в самом документе арендатор может указать, что льгота на арендные платежи предоставляется с 1 апреля. Законом предполагается обратная сила действия такого документа. Формально соглашение может быть заключено и позже 30 апреля.

В Постановлении Правительства РФ прямо указано, что даже если документ подписан после периода окончания нерабочих дней, например 30 мая, то действие документа начнется с дня, когда ограничительные меры были введены.

Деятельность на «удаленке»

Не всё однозначно с компаниями, которые работать могут, но делают это удаленно, и помещением фактически не пользуются.

Дело в том, что с одной стороны работа таких предприятий напрямую не запрещена, но с другой стороны есть рекомендации властей по переводу сотрудников на дистанционную работу, гражданам также даны рекомендации без необходимости на улицу не выходить и общественным транспортом не пользоваться.

В этом случае никто не мешает арендатору обратиться к собственнику с предложением либо о предоставлении отсрочки, либо об уменьшении арендной платы на некий период. Основание: в связи с фактическим приостановлением пользования помещением. Да, в офисе или на складе есть собственность арендатора, но сами метры простаивают. Можно сослаться на статью 451 Гражданского кодекса, в которой уточняется порядок изменения или расторжения договора в силу существенного изменения обстоятельств, не зависящих от воли сторон.

По сути, в такой ситуации и есть те самые объективные обстоятельства, о которых говорится в ГК РФ.

Если раньше арендатор осуществлял свою деятельность, а его сотрудники ходили на работу, то сейчас ситуация изменилась, эпидемиологическая обстановка неблагоприятная, при этом она не зависит от воли работодателя. Компания вынуждена предпринимать меры для защиты своих сотрудников, а также следовать рекомендациям властей, ведь если людям запрещено выходить из дома, то работу продолжать нельзя. В данном случае стороны будут рассматривать возможность изменения условий договора.

В Федеральном законе № 98-ФЗ от 1 апреля 2020 года, о котором мы говорили выше, в пункте 2 говорится, что арендаторы и владельцы помещений могут менять арендные платежи чаще чем раз в год, а в пункте 3 этого Федерального закона уточняется, что арендатор вправе потребовать уменьшения платы в связи с невозможностью использования имущества. При этом закон не обязывает владельца помещения уменьшать арендную плату или предоставлять рассрочку. Решение этого вопроса остается в рамках договорных отношений.

Остается добавить, что пока мы не видим споров между собственниками помещений и арендаторами, такие соглашения выгодны обеим сторонам договора. Потому что в случае если участникам сделки не удастся найти устраивающее обоих решение, то арендатор будет вынужден отказаться от договора и владелец метров потеряет клиента. Найти же нового в условиях сокращения спроса и как результат размера арендных ставок будет непросто. Такое соглашение будет взаимовыгодным. И в целом мы видим по рынку, что компании друг друга слышат, что может только радовать.

По интервью с Александрой Тюриной, старшим юристом юридической фирмы «Гин и партнеры»

Будьте всегда в курсе последних изменений в бухучёте и налогооблажении!
Подпишитесь на Наши новости в Яндекс Дзен!

Подписаться

Выбор читателей

Бухгалтерия.ru
Подпишитесь на наши рассылки, чтобы первыми быть в курсе всего нового из мира бухучета, получать эксклюзивные издания и полезные подарки.

Loading...