Как «переоценить» кадастровую стоимость

Акт кадастрового инженера

Верховный суд РФ поддержал организацию, в качестве обоснования своей позиции суд указал, что арбитрами первой инстанции не было учтено, что в отношении спорного объекта недвижимости ранее не проводились мероприятия по обследованию имущественного комплекса для определения вида его фактического использования и включения в Перечень на следующий год.

Также не может являться доказательством и основной вид деятельности организации, указанный в ЕГРЮЛ. Отстоять свою позицию организации помог акт кадастрового инженера, подтвердивший, что помещения занимает сама организация.

Также аргументом в пользу организации послужил тот факт, что нежилой комплекс расположен на земельном участке, вид разрешенного использования которого (под производственную базу) не предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения (Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. № 46-АПГ18-11).

Технического паспорта недостаточно

По мнению судебных органов первой инстанции, спорные здания обоснованно включены в оспариваемый Перечень объектов недвижимого имущества, поскольку здания сдаются в аренду, а в их помещениях располагаются вспомогательные службы арендаторов. Доказательств тому, что на момент включения зданий в перечень 20 и более процентов от общей площади недвижимости предусматривали размещение офисов и сопутствующей инфраструктуры, сторонами спора представлено не было. Верховный суд РФ указал, что отнесение помещения к офисному только на основании технических паспортов недопустимо. Необходимо установить фактический характер его использования (Апелляционное определение ВС РФ от 26 июня 2018 г. № 18-АПГ18-15).

Неполный расчет

Организация полагала, что оснований для исчиления налоговой базы из кадастровой стоимости у нее нет, поскольку площадь размещаемых объектов не превышает указанный в статье 378.2 НК РФ критерий. Ошибка компании состояла в том, что при расчете занимаемой площади она не учитывала метры, занятые коридорами, туалетами, тамбурами, гардеробными, вестибюлем, холлами (Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. № 58-АПГ18-7).

Фактические обстоятельства

Причиной включения спорных объектов в Перечень, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, послужили их названия, такие как: «Фитобар», «Сауна, котельная», «Административно-приемный корпус», «Столовая», «Клуб-столовая» и другие. Верховный суд поддержал позицию суда первой инстанции, что само по себе наименование здания без оценки иных фактических обстоятельств по делу не свидетельствует о правомерности его отнесения к объектам, указанным в статье 378.2 Налогового кодекса РФ (Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. № 71-АПГ18-6).

Не пристройка

Общество полагало, что спорное здание является пристройкой, а не отдельно стоящим зданием, соответственно, не может быть признано торговым центром. Поэтому оснований для исчисления налоговой базы из кадастровой стоимости у него нет. Суд установил, что спорное здание не является пристройкой к расположенным рядом с ним жилыми домами, поскольку они находятся на отдельных земельных участках с самостоятельными кадастровыми номерами и разными адресами, каждый объект недвижимости имеет собственные стены, на кадастровом учете спорный объект стоит именно как здание.

Другими словами, объект является отдельно стоящим зданием, следовательно, его расположение вплотную к жилым домам не имеет правового значения для применения положений статьи 378.2 НК РФ и не свидетельствует о том, что здание незаконно отнесено к объекту налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке (Апелляционное определение ВС РФ от 1 июля 2018 г. № 33-АПГ17-13).

Читайте также «Кадастровый расчет: советы Минфина»

Функциональное назначение

Налоговый орган определил базу в соответствии со статьей 378.2 НК РФ в отношении трансформаторных подстанций. Основание – подстанции расположены на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для объектов общественно-делового значения; земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли».

Судебные органы указали, что здание трансформаторной подстанции не относится к объектам недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, поскольку с экономической точки зрения такой объект не приносит самостоятельного дохода и его использование возможно исключительно по функциональному назначению. Кроме того, трансформаторные подстанции относятся к объектам электросетевого хозяйства и размещение в них офисов, объектов торговли прямо запрещено действующим законодательством (Апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. № 5-АПГ18-41).

Торговое предназначение

Спорное здание расположено на земельном участке с видом разрешенного использования «центр обслуживания туристов». Согласно технической документации, здание имеет наименование «Центральный универсальный магазин “Самара”», в котором расположены торговые помещения, общая площадь которых составляет 31,04% от общей площади здания. Организация ошибочно полагала, что в Перечень должно быть включено не все здание, а только расположенные в здании торговые помещения. Судьи указали, что фактическое использование помещений могло иметь правовое значение только в том случае, если эти метры находились в здании, не имеющем торгового предназначения (Апелляционное определение ВС РФ от 6 июля 2018 г. № 46-АПГ18-12).

Читайте также «Уменьшать кадастровую стоимость недвижимости на НДС нельзя»

Важный термин

Суд первой инстанции установил, что спорное здание расположено на земельном участке, вид разрешенного использования которого указан как «предприятие продовольственного снабжения». Вид разрешенного использования земельного участка размещения офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения не предусматривает. Исходя из экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в техническом паспорте, в нем находятся помещения с назначениями «кабинет». Иных сведений, позволяющих определить принадлежность помещений к офисам и сопутствующей инфраструктуре, в материалах административного дела не содержится.

Верховный суд полагает, что помещения исходя только лишь из технического паспорта на здание не могут быть однозначно отнесены к офисам, поскольку термин «кабинет» равным по значению с термином «офис» не является (апелляционное определение ВС РФ от 20 июня 2018 г. № 18-АПГ18-13).

Предыдущая редакция

Спорное здание, включенное в Перечень, расположено на земельном участке с видом разрешенного использования «эксплуатация станции технического осмотра автомобилей».

Несмотря на то, что этот вид использования не предусматривает размещение объектов бытового обслуживания в значении, придаваемом пунктом 1.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 года № 39, суд пришел к выводу, что оно фактически используется для размещения офисов, объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств.

Судьи посчитали, что включение в Перечень было правомерным, поскольку согласно Общероссийскому классификатору услуг населению ОК 002-93 (ОКУН), утвержденному постановлением Госстандарта России от 28 июня 1993 года № 163 (действовавшему на момент включения здания в Перечень) техническое обслуживание легковых автомобилей включено в группу бытовых услуг (апелляционное определение ВС РФ от 18 июля 2018 г. № 5-АПГ 18-49).