Как изменить кадастровую стоимость основного средства

У предпринимателей возникает множество вопросов относительно того, какие последствия влечет для компании пересмотр кадастровой стоимости? А также, как именно изменения кадастровой стоимости имущества, стоящего на учете, отражаются в бухгалтерском и налоговом учете? Также возникает вопрос, как корректно отразить в учете разницу между кадастровой стоимостью и ценой реализации объекта? И, наконец, если компания продает имущество, стоимость которого была изменена, то на какой момент «фиксируется» кадастровая стоимость недвижимости? Это важно для расчета возникающих налогов. Разберемся с этими вопросами далее.

В соответствии с пунктом 14 ПБУ 6/01, первоначальная стоимость основных средств не подлежит изменению, кроме некоторых случаев: достройка, дооборудование, модернизация, реконструкция, переоценка и частичная ликвидация основного средства. Как мы видим, изменение кадастровой стоимости не включено в условия пересмотра первоначальной цены основных средств. Многие могут в этом усомниться, и изменение кадастровой стоимости принять как переоценку основных средств, но в данном случае они будут неправы, так как на основании пункта 15 ПБУ 6/01 переоценка проводится не чаще одного раза в год по всей группе однородных объектов. А в последующем такая переоценка должна производиться на регулярной основе ежегодно.

В то же время общеизвестно, что изменение кадастровой стоимости может производиться исключительно на основании решений региональных органов власти – не реже чем один раз в пять лет, но и не чаще чем раз в три года, и даже для городов федерального значения установленный интервал – не чаще чем раз в два года. Отсюда вывод: изменение кадастровой стоимости не является переоценкой основных средств и соответственно в бухучете никак не отражается.

Что касается налогового учета, то изменение кадастровой стоимости основных средств, безусловно, влечет за собой изменение налога на имущество (согласно ст. 378.2 НК РФ) и земельного налога (согласно ст. 390 НК РФ). При реализации основных средств полученный доход отражается как «прочие доходы», остаточная стоимость основного средства – так же, как «прочие расходы». Прибыль или убыток, полученные от реализации основного средства, рассчитываются как разница между ценой продажи и остаточной стоимостью ОС.

Налоговая инспекция при проверке декларации на прибыль может проверить сделку по продаже основного средства и на основании пункта 3 статьи 40 НК РФ, при условии, что отклонение стоимости реализации составляет более чем на 20 процентов от рыночной цены. ФНС в таком случае имеет право доначислять налог на прибыль и пени. А если окажется, что цена, по которой объект был реализован, существенно ниже, ФНС имеет право начислить налоги, исходя из 70 процентов от кадастровой стоимости, установленной Росреестром. Но также следует помнить, что бремя по доказыванию несоответствия рыночной цены возлагается в данном случае на налоговый орган, поскольку по закону нет прямого запрета продавать имущество по цене, которая ниже кадастровой стоимости. Зато существует запрет о его продаже ниже рыночной стоимости.

Читайте также «Пересмотр кадастровой стоимости: необходимые документы»

Независимая оценка

С учетом вышесказанного, планируя реализацию основных средств, подлежащих кадастровой оценке, мы рекомендуем предварительно провести независимую оценку их рыночной стоимости на дату реализации, а также сравнить ее с действующей на этот момент кадастровой стоимостью. В случае если разница является значительной, имеет смысл подать в территориальную комиссию Росреестра заявление о пересмотре установленной кадастровой стоимости. А в случае если решение комиссии окажется отрицательным, обратиться с исковым заявлением в суд. При этом возникшая разница между кадастровой стоимостью и стоимостью реализации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете не отражается.

Право устанавливать кадастровую стоимость принадлежит Росреестру, работу до последнего времени выполняла уполномоченная оценочная компания. Чтобы выяснить кадастровую стоимость объекта, необходимо запросить у Росреестра актуализированную выписку, в которой содержатся сведения на нужную дату. Правильность расчета кадастровой стоимости проверить невозможно, т. к. оценка объекта осуществляется методами массовой оценки через финансовые модели. Кроме того, это не имеет смысла, поскольку если собственник не согласен с величиной кадастровой стоимости, можно воспользоваться правом ее оспаривания. Тогда оценивать нужно будет рыночную стоимость.

В редких случаях бывает, что кадастровая стоимость объекта не определена. Это может быть результатом недоработки Росреестра или сбоя в базах данных. Ведь если объект имеет уникальный кадастровый номер, у него должна быть стоимость. Иногда это может быть и ноль рублей. И в этой связи возникает ряд вопросов. В любом случае, если стоимость не определена или равна нулю, а определить ее необходимо, собственник должен обратиться в Росреестр за разъяснениями.

На самом деле, собственники объектов не очень в этом заинтересованы, поскольку после установления кадастровой стоимости будут начислены налоги, пени и недоимки по налогам за два предыдущих налоговых периода. С одной стороны, мы бы не советовали инициировать такого рода проверки и изменения, в установленные сроки (как мы писали ранее через каждые два года для Москвы и городов федерального значения, и пять лет – для регионов) кадастровая стоимость будет пересмотрена. И тогда ошибка может быть устранена. Например, при последнем пересчете стоимости квартир в Москве по некоторым домам рост кадастровой цены показал 1000 процентов, хотя в среднем это +/-10 процентов. Оспаривание кадастровой стоимости практикуется с целью снижения налога на недвижимость. Это может быть уже упомянутая ранее ситуация, когда рыночная цена, по которой объект может быть продан, значительно ниже, чем установленная кадастровая стоимость. В нашей практике случалось, что удавалось снизить кадастровую стоимость объектов и на 30, и на 80 процентов.

Читайте также «Кадастровая стоимость не определена, а здание включено в перечень –
налог не платят»

Порядок оспаривания

Законодательно закреплен порядок оспаривания кадастровой стоимости. Для юридических лиц является обязательным обращение в территориальную комиссию Росреестра. Необходимо подать заявление о пересмотре цены и пакет документов, включающий отчет независимого оценщика. Такая процедура в отношении юридических лиц действует до конца 2017 года. Уже с 1 января 2018 года коммерсанты смогут обращаться сразу в суд для оспаривания кадастровой стоимости, минуя Росреестр. Начать процесс оспаривания необходимо с выбора оценочной компании, которая подготовит отчет и даст пояснения на заседании территориальной комиссии Росреестра, а также, при необходимости, – в суде, в случае если возникнут вопросы по отчету.

Если по результатам рассмотрения заявления Росреестр отказал в снижении кадастровой стоимости, собственник имеет право обратиться в районный суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Буквально на втором судебном заседании обычно назначается судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта, и на основании ее результатов судом выносится решение. Затем сведения о принятом решении подаются в ФНС, которая проводит камеральную проверку, и налоги пересчитываются.

В идеальном случае, кадастровая и рыночная стоимости должны совпадать. Но поскольку рыночная цена определяется методами индивидуальной оценки, а кадастровая – методом массовой оценки по определенным методикам, расхождения бывают довольно существенные. Как поставить объект на учет, зависит от того, как ОС у собственника появился. Если он построен, расходы на его создание аккумулируются на 08 счете, откуда затем при сдаче объекта переводятся на 01 счет. В случае покупки объекта по рыночной стоимости, он ставится на учет по цене приобретения. При получении объекта в порядке мены, дарения или иным образом, это зависит от цены сделки. Если это вклад в уставный капитал, то и его величина должна быть оценена независимым оценщиком, если его стоимость превышает 200 МРОТ (20 000 руб.).