Аварийное здание и земля под ним: особенности учета в расходах

Для печати|Все cтатьи

03.03.2025 | Учет и отчетность | 0Оставить комментарий

Если приобрели аварийное здание, его можно снести и на его месте строить объект недвижимости, предназначенный для ведения деятельности. Его можно отремонтировать или реконструировать. Во всех этих случаях учет расходов будет разный.

Аварийное здание и земля под ним: особенности учета в расходах

Расходы на ликвидацию ОС

В общем случае при ликвидации объекта основных средств в состав внереализационных расходов включаются сумма расходов на ликвидацию выводимых из эксплуатации ОС, а также сумма недоначисленной по нему амортизации. Так же учитываются расходы на ликвидацию объектов незавершенного строительства и иного имущества, монтаж которого не завершен. Это расходы на демонтаж, разборку, вывоз разобранного имущества (подп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Но указанная норма не применяется, если ликвидация объекта осуществляется в целях создания нового амортизируемого имущества. В этом случае остаточная стоимость ликвидируемого объекта включается в первоначальную стоимость создаваемого ОС.

Минфин считает, что затраты на ликвидацию объекта для последующего строительства являются расходами, связанными с изготовлением (сооружением) и доведением до состояния, пригодного к эксплуатации объекта основных средств. А согласно пункту 1 статьи 257 НК РФ такие расходы формируют первоначальную стоимость основного средства (письмо ФНС от 21 июня 2024 г. № КЧ-4-9/7026@).

Налоговики также напомнили, что приобретенное для сноса строение нужно сначала поставить на учет и зарегистрировать право на него. Но это не означает, что все расходы на его ликвидацию можно учесть единовременно. Потому что расходы всегда зависят от характера и условий их осуществления.

А стоимость амортизируемого имущества списывается в расходы постепенно – через амортизацию.

Если аварийное здание не сносить?

Вместе с тем купленное аварийное здание можно не сносить.

Во-первых, его можно отремонтировать. Фактические расходы на капитальный ремонт на основании статьи 260 НК РФ рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения прибыли организаций в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены.

Во-вторых, старое здание можно модернизировать, реконструировать, достроить, дооборудовать. Затраты на эти цели включаются в первоначальную стоимость ОС и списываются через амортизацию (п. 5 ст. 270 НК РФ). В этом случае можно применить амортизационную премию согласно пункту 9 статьи 258 НК РФ.

Такие выводы следуют из письма Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-03-06/45638.

Особенности учета земельного участка

Нередко бывает, что организация вместе с аварийным нежилым зданием покупает земельный участок, на котором оно располагается. Налогообложение в этой довольно распространенной хозяйственной ситуации зависит от того, для каких целей было приобретено такое здание (см. упомянутое выше письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-03-06/45638).

Сам же земельный участок не является амортизируемым имуществом. Он учитывается в составе ОС, но не амортизируется (п. 2 ст. 256 НК РФ).

Добавим, что:

учесть в расходах стоимость любого земельного участка можно только при его продаже (подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ);
продажа земельных участков НДС не облагается (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).