Эскроу-счета и налогообложение

Минфин разъяснил порядок налогообложения застройщиков при использовании эскроу-счетов и напомнил о праве на обжалование.

Данные разъяснения были подготовлены финансистами  в ответ на обращение ассоциации, выразившей несогласие с позицией УФНС по двум спорным моментам: определение даты финансового результата застройщика и квалификация нереализованных объектов, построенных на средства дольщиков, как безвозмездно полученного имущества.

Чиновники подчеркнули, что окончательная оценка доводов налогоплательщиков, документов и фактических обстоятельств будет дана налоговыми органами по результатам проверок. При несогласии с решением инспекции застройщик вправе обжаловать его в вышестоящем налоговом органе или в суде (глава 19 НК РФ).

Применительно к налогу на прибыль ведомство напомнило следующее. Средства дольщиков на эскроу-счетах приравниваются к целевому финансированию (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ) и не учитываются в доходах при условии использования по назначению — на строительство, предусмотренное договором. Перечень целевых расходов (ст. 18 Федерального закона № 214-ФЗ) является закрытым.

При этом если целевые средства не израсходованы и не возвращены дольщикам, возникает налогооблагаемый доход — финансовый результат застройщика. Все прочие доходы и расходы, не связанные с целевым финансированием, учитываются в общем порядке.

Источник – письмо Минфина РФ от 18.03.2026 № 03-03-06/3/21739.