НДС и неотделимые улучшения объекта аренды

Минфин разъяснил порядок обложения НДС неотделимых улучшений при аренде у бюджетных учреждений.

Специалисты рассмотрели ситуацию, когда коммерческая организация арендует у бюджетного учреждения объект недвижимости, находящийся в государственной собственности, и за свой счет (с привлечением подрядчиков) проводит ремонт для приведения помещения в состояние, пригодное для медицинской деятельности. Впоследствии учреждение компенсирует затраты арендатору на основании дополнительного соглашения.

По мнению финансистов, передача арендатором арендодателю результатов работ по улучшению арендованного имущества, которые нельзя отделить без вреда для него, является объектом обложения НДС.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса (НК РФ) реализация работ на территории России признается объектом налогообложения. Поскольку арендодатель возмещает затраты, такая передача считается возмездной реализацией.

Операция по передаче неотделимых улучшений облагается НДС. При этом налоговая база определяется как стоимость работ, согласованная сторонами (без учета налога). Арендатор имеет право принять к вычету суммы НДС, предъявленные подрядными организациями за выполнение ремонтных работ, так как эти работы были использованы для осуществления операций, признаваемых объектом налогообложения (то есть для последующей «реализации» улучшений арендодателю). Ведомство особо отметило, что в данном случае не действует норма подпункта 5 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Эта норма освобождает от налогообложения безвозмездную передачу основных средств органам власти и госучреждениям. Однако, как подчеркнули в Минфине, она не распространяется на операции по передаче результатов работ по улучшению арендованного имущества, тем более осуществляемых на возмездной основе (даже если компенсация выплачивается за счет бюджетных субсидий).

Таким образом, налогоплательщики, столкнувшиеся с подобной ситуацией, обязаны исчислить НДС со стоимости переданных улучшений. При этом они вправе заявить вычет «входного» налога по расходам на ремонт.

Источник – письмо Минфина РФ от 24.12.2025 № 03-07-11/125662.