Если арендодатель физлицо, то арендатор-фирма - налоговый агент

Минфин рассказал об обязанности организаций и индивидуальных предпринимателей, арендующих имущество у физических лиц, выступать в роли налогового агента по НДФЛ.

Чиновники пояснили следующее. Суммы арендной платы, получаемые физическим лицом-собственником, являются доходом, подлежащим обложению НДФЛ на основании статей 209 и 210 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Российские организации, выплачивающие доход физическому лицу в виде арендной платы, признаются налоговыми агентами в соответствии с пунктом 1 статьи 226 НК РФ. На них возлагается обязанность исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога в бюджет. Удержание начисленной суммы НДФЛ должно производиться налоговым агентом непосредственно при фактической выплате дохода арендодателю (п. 4 ст. 226 НК РФ).

Условия договора аренды, согласно которым обязанность по уплате НДФЛ возлагается на самого арендодателя, являются ничтожными. Налоговым агентом по закону всегда остается арендатор.

Ставка НДФЛ для арендодателя-резидента РФ составляет, как правило, 13%. Если же его совокупный доход с начала года превысит 2,4 млн рублей, к сумме превышения применяется ставка 15%. Удержанный налог перечисляется в бюджет в специальные сроки: если выплата дохода пришлась на период с 1 по 22 число, то налог нужно перечислить не позднее 28-го числа этого же месяца.

Сведения о выплаченных арендных платежах, а также об исчисленном и удержанном НДФЛ отражаются в расчете 6-НДФЛ и справке о доходах физического лица.

Письмо также содержит важное уточнение на случай, если арендодателем выступает гражданин, признанный банкротом. С даты признания его банкротом все права в отношении имущества, включая право на получение арендных платежей, осуществляются финансовым управляющим от имени гражданина. В этой ситуации арендатор должен производить расчеты именно с финансовым управляющим, который будет нести ответственность за дальнейшие действия с полученными средствами, включая расчеты с кредиторами.

Источник - письмо Минфина РФ от 21.08.2025 № 03-04-05/81500.