НДС при передаче нежилых помещений через ЖСК

Минфин разъяснил порядок начисления НДС при передаче нежилых помещений через ЖСК.

В письме ведомства от 07.05.2025 № 03-07-11/45715, в частности, рассмотрена следующая ситуация.

ЖСК, применяющий общий режим налогообложения, строит многоквартирный дом с жилыми и нежилыми помещениями. Пайщики вносят вступительный и членские взносы, а также паевые взносы за квадратные метры (по сути, выкуп помещения в рассрочку).

После завершения строительства:

• если пайщик полностью оплатил пай, право собственности переходит к нему;
• если осталась задолженность – кооператив оставляет помещение за собой, а пайщик получает его в пользование.

Специалисты Минфина ответили на вопрос, в какой момент в описанной ситуации нужно начислять НДС - при поступлении паевых взносов (авансовый НДС) или при передаче нежилых помещений по договору паенакопления?

В указанном письме отмечается, что паевые взносы в рамках ЖСК не облагаются НДС, так как согласно пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ они носят инвестиционный характер и не считаются реализацией.

Передача нежилых помещений пайщику (если она выходит за рамки первоначального взноса) подлежит обложению НДС в общем порядке.

Если передача имущества связана с возмездной сделкой, она облагается НДС.

Если речь идет о возврате паевого взноса в пределах первоначального вклада, НДС не начисляется.

Таким образом, взносы пайщиков (вступительные, членские, паевые) не облагаются НДС, если носят инвестиционный характер.  Передача нежилых помещений (кроме случаев возврата взноса) подлежит налогообложению.