Расторжение договора: ВС РФ защитил компанию-арендатора

02.07.2020  распечатать

Экономколлегия Верховного суда вынесла определение по арендному спору, важное для рынка коммерческой недвижимости. Она подтвердила право арендатора, подписавшего договор, отказаться от приемки помещений, если он потерял к ним интерес. Арендодатель, в свою очередь, не вправе принудить контрагента принять объект и исполнять условия соглашения. Собственник может рассчитывать только на компенсацию понесенных убытков и неустойки, начисленной до дня расторжения договора, говорится в определении ВС РФ от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196.

Обстоятельства спора

Речь идет об иске арендодателя «Мартекс» к АО «АС Рус медиа», издателю журналов Forbes и «ОК!». Договор аренды они заключили в августе 2018 года. Тогдашний владелец «АС Рус Медиа» решил перевезти редакцию из центра Москвы, района Белорусской, в менее дорогой офис на Юго-Западе. Арендная плата на новом месте должна была составить 1,2 млн руб. без НДС. Сотрудники уже упаковали вещи. 27 августа должен был случиться переезд. А 30 августа было объявлено о смене владельца российского Forbes. Им стал другой бизнесмен. Он сразу объявил, что помещение на Обручева «АС Рус Медиа» не нужно, и «Мартекс» может искать новых арендаторов. Уже в начале сентября Мусаев нашел редакции новый офис рядом с домом Правительства, в переулке Капранова.

ВС РФ спас компанию от «беспринципной» арендной платы

Читать далее…

«Мартекс» не принял отказ несостоявшегося арендатора, хотя тот согласился компенсировать расходы, которые пришлось понести до уведомления. Собственник решил, что «АС Рус Медиа» не могло отказываться от исполнения договора – такого права ему не давал ни закон, ни договор. «Мартекс» обратился в суд и потребовал не только заплатить 1,6 млн руб. неполученной арендной платы за месяц, но и заставить ответчика принять помещения, подписать акт приема-передачи и перечислить гарантийный взнос – 1,4 млн руб.

Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Москвы, 9-й Арбитражный апелляционный суд и АС Московского округа поддержали истца. Они указали, что договор дает ответчику возможность отказаться от помещений без указания причин только через год аренды. И поскольку у «АС Рус Медиа» нет права на односторонний отказ от договора, суды обязали его исполнить свои обязательства: принять помещения в аренду по акту, уплатить гарантийный взнос, неустойку и убытки.

Решение Верховного суда

Ответчик пожаловался в Верховный суд, и тот отменил акты нижестоящих инстанций. Арендатора нельзя заставить исполнять договор в натуре, если он потерял к нему интерес, указала экономколлегия. Ведь, согласно ее разъяснению, арендатор здесь выступает кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование объектом. А в случае просрочки кредитора должник может рассчитывать на компенсацию убытков, но не вправе требовать присудить исполнение в натуре (п. 2 ст. 406 ГК).

Поддержка арендаторов недвижимости

Читать далее…

При новом рассмотрении дела суд будут определиться с размером убытков. Ведь истец потребовал уплатить ему и убытки, и гарантийный взнос, а согласно договору, ущерб покрывается из гарантийной суммы.

Мнение экспертов

В этом деле ВС РФ намекает, хотя и не говорит прямо, что арендатор имеет право инициировать неправомерное расторжение договора с условием о возмещении убытков.

С денежными обязательствами проблем квалификации обычно нет: если бы арендодатель не принимал арендные платежи, вряд ли бы у кого-то возникла идея заставить его их принимать. С обязательствами же неденежными это почему-то оказывается менее очевидным.

Чтобы подстраховаться, арендодатели указывают в договорах неустойку за просрочку принятия имущества, а также срок, по истечении которого договор будет считаться расторгнутым, если объект так и не будет передан из-за арендатора. Ведь нет никаких оснований настаивать на том, что отношения сохраняются до бесконечности.


Выбор читателей

Интересное

Бухгалтерия.ru
Подпишитесь на наши рассылки, чтобы первыми быть в курсе всего нового из мира бухучета, получать эксклюзивные издания и полезные подарки.

Loading...