Расторжение договора: ВС РФ защитил компанию-арендатора

Экономколлегия Верховного суда вынесла определение по арендному спору, важное для рынка коммерческой недвижимости. Она подтвердила право арендатора, подписавшего договор, отказаться от приемки помещений, если он потерял к ним интерес. Арендодатель, в свою очередь, не вправе принудить контрагента принять объект и исполнять условия соглашения. Собственник может рассчитывать только на компенсацию понесенных убытков и неустойки, начисленной до дня расторжения договора, говорится в определении ВС РФ от 26.06.2020 № 305-ЭС20-4196.

Обстоятельства спора

Речь идет об иске арендодателя «Мартекс» к АО «АС Рус медиа», издателю журналов Forbes и «ОК!». Договор аренды они заключили в августе 2018 года. Тогдашний владелец «АС Рус Медиа» решил перевезти редакцию из центра Москвы, района Белорусской, в менее дорогой офис на Юго-Западе. Арендная плата на новом месте должна была составить 1,2 млн руб. без НДС. Сотрудники уже упаковали вещи. 27 августа должен был случиться переезд. А 30 августа было объявлено о смене владельца российского Forbes. Им стал другой бизнесмен. Он сразу объявил, что помещение на Обручева «АС Рус Медиа» не нужно, и «Мартекс» может искать новых арендаторов. Уже в начале сентября Мусаев нашел редакции новый офис рядом с домом Правительства, в переулке Капранова.

«Мартекс» не принял отказ несостоявшегося арендатора, хотя тот согласился компенсировать расходы, которые пришлось понести до уведомления. Собственник решил, что «АС Рус Медиа» не могло отказываться от исполнения договора – такого права ему не давал ни закон, ни договор. «Мартекс» обратился в суд и потребовал не только заплатить 1,6 млн руб. неполученной арендной платы за месяц, но и заставить ответчика принять помещения, подписать акт приема-передачи и перечислить гарантийный взнос – 1,4 млн руб.

Решения нижестоящих судов

Арбитражный суд Москвы, 9-й Арбитражный апелляционный суд и АС Московского округа поддержали истца. Они указали, что договор дает ответчику возможность отказаться от помещений без указания причин только через год аренды. И поскольку у «АС Рус Медиа» нет права на односторонний отказ от договора, суды обязали его исполнить свои обязательства: принять помещения в аренду по акту, уплатить гарантийный взнос, неустойку и убытки.

Решение Верховного суда

Ответчик пожаловался в Верховный суд, и тот отменил акты нижестоящих инстанций. Арендатора нельзя заставить исполнять договор в натуре, если он потерял к нему интерес, указала экономколлегия. Ведь, согласно ее разъяснению, арендатор здесь выступает кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование объектом. А в случае просрочки кредитора должник может рассчитывать на компенсацию убытков, но не вправе требовать присудить исполнение в натуре (п. 2 ст. 406 ГК).

При новом рассмотрении дела суд будут определиться с размером убытков. Ведь истец потребовал уплатить ему и убытки, и гарантийный взнос, а согласно договору, ущерб покрывается из гарантийной суммы.

Мнение экспертов

В этом деле ВС РФ намекает, хотя и не говорит прямо, что арендатор имеет право инициировать неправомерное расторжение договора с условием о возмещении убытков.

С денежными обязательствами проблем квалификации обычно нет: если бы арендодатель не принимал арендные платежи, вряд ли бы у кого-то возникла идея заставить его их принимать. С обязательствами же неденежными это почему-то оказывается менее очевидным.

Чтобы подстраховаться, арендодатели указывают в договорах неустойку за просрочку принятия имущества, а также срок, по истечении которого договор будет считаться расторгнутым, если объект так и не будет передан из-за арендатора. Ведь нет никаких оснований настаивать на том, что отношения сохраняются до бесконечности.