Поддержка арендаторов недвижимости

Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ предусмотрены новые меры поддержки арендаторов из пострадавших отраслей. Теперь субъекты малого и среднего бизнеса могут в одностороннем порядке отказаться от договора аренды. При выкупе государственной или муниципальной недвижимости можно получить отсрочку по платежам, а при аренде таких объектов – продлить договор.

Разберем подробнее.

Возможность отказа от договора аренды

Если срочный договор аренды заключен до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, арендатор может потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды (ст.23 Закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ).

Если стороны не договорились в течение двух недель с момента обращения арендатора к арендодателю, арендатор вправе не позднее 1 октября 2020 года отказаться от договора.

Воспользоваться правом можно при таких условиях:

• объект аренды - здание, сооружение, нежилое помещение (или их части), независимо от вида собственности;
• арендатор является субъектом МСП, ведет деятельность в пострадавших отраслях экономики и арендует недвижимость именно для этой деятельности.

Убытки в виде упущенной выгоды, другие убытки, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ, связанные исключительно с досрочным расторжением договора аренды, иные денежные суммы арендатор выплачивать арендодателю не должен. За односторонний отказ от договора арендатор также не платит, даже если такая выплата была предусмотрена в договоре. Арендодателю остается довольствоваться обеспечительным платежом, если в договоре аренды такой платеж предусматривался.

Продление договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности

До 1 марта 2021 года любой арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может потребовать увеличение срока действия договора аренды (ст.23 Закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ). Арендодатель обязан заключить соглашение об увеличении срока аренды в течение 5 рабочих дней с момента обращения арендатора. Срок, на который можно продлить аренду - не более 3 лет. Если же договор с самого начала заключался на меньший срок, продлить его можно максимум вдвое.

Основания заключения указанного договора, а также задолженность по арендной плате не влияют на право арендатора. Но условия есть:

• договор должен быть заключен раньше, чем в регионе установлен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
• срок договора не истек;
• арендодатель не требовал расторгнуть договор в судебном порядке;
• нарушений, выявленных в ходе государственного земельного надзора, нет, или арендатор их устранил.

Продлить срок аренды государственной и муниципальной недвижимости

Арендодатель - владелец государственной или муниципальной недвижимости не вправе отказать арендатору в продлении срока аренды на срок до 1 года (ст.23 Закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ). Договор продлевается на тех же условиях или иных условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключить дополнительное соглашение о продлении срока аренды можно до конца 2020 года.

Такая поддержка предоставляется любому арендатору, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. Договор должен быть заключен по результатам торгов и до того, как субъектом РФ установлен режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Отсрочить выплаты при выкупе арендуемой государственной или муниципальной недвижимости

Если субъект МСП до введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации заключил договор о том, что покупает в рассрочку арендуемую им недвижимость, то можно обратиться к продавцу с предложением об отсрочке платежей (ст.15 Закона от 08.06.2020 № 166-ФЗ). Продавец обязан в течение 30 дней со дня обращения предоставить отсрочку на период от 6 до 12 месяцев. Проценты на сумму отсроченных платежей не начисляются.