Патентная система в отношении сдачи в аренду жилых и нежилых помещений

При сдаче в аренду собственных жилых и нежилых помещений предприниматель определяет количество объектов по количеству договоров с нанимателями, а размер потенциально возможного дохода при ПСН дифференцируется в зависимости от количества и площадей сдаваемых внаем квартир,  домов или их частей, дач, земельных участков, нежилых помещений. Письма ФНС РФ от 30 сентября 2014 г. № ГД-3-3/3296@, от 30 октября 2014 г. № ГД-4-3/22487@.

В сентябрьском письме налоговики разъяснили, что субъекты РФ имеют право устанавливать размер потенциально возможного к получению годового дохода в отношении предпринимательской деятельности по предоставлению услуг по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности, в зависимости от количества обособленных объектов (площадей) (подп. 3 п. 8 ст. 346.43 НК РФ). Он может быть дифференцирован в зависимости от количества или площади объектов, передаваемых в аренду (внаем). Количество объектов, передаваемых в аренду (внаем), определяется на основании договоров аренды (найма), заключаемых арендодателем (наймодателем) с конкретными арендаторами. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При их отсутствии договор не считается заключенным.

При сдаче внаем квартиры, жилого дома или их части в заявлении на получение патента следует указать вид объекта «жилое помещение». Что касается сдачи в аренду нежилых помещений, финансисты указали на отсутствие определения понятия «нежилого помещения»,  о чем ими направлен запрос в Министерство финансов Российской Федерации (письмо ФНС России от 13 августа 2014 г. № АС-4-3/16010@).

А октябрьским письмом ФНС России направляет для сведения и использования в работе нижестоящими налоговыми органами разъяснения Минфина России (письмо от 30 июня 2014 г. № 03-11-09/31390) по вопросам, связанным с порядком применения патентной системы налогообложения.

Налоговики указали, что патент на осуществление предпринимательской деятельности по передаче в аренду (наем) жилых помещений действителен только в отношении объектов, указанных в патенте. Если в течение налогового периода количество объектов, передаваемых в аренду, увеличилось, то в отношении них предприниматель может получить или новый патент (не позднее чем за 10 дней до даты начала осуществления предпринимательской деятельности с новыми показателями он обязан подать заявление), или применять другой режим налогообложения.

Приведен и пример расчета стоимости первого и последующего патентов.

Законом Московской области от 6 ноября 2012 г. № 164/2012-ОЗ «О патентной системе налогообложения на территории Московской области» по виду предпринимательской деятельности «сдача в аренду (наем) жилого фонда, принадлежащего индивидуальным предпринимателям на праве собственности» величина потенциально возможного дохода дифференцирована в зависимости от общей площади сдаваемых в аренду объектов:
- до 70 кв. метров включительно - 189 540 рублей;
- свыше 70 кв. метров до 150 кв. метров включительно - 913 162 рубля;
- свыше 150 кв. метров - 2 196 663 рубля.
Если индивидуальный предприниматель применяет патентную систему налогообложения со сроком действия патента с 1 января 2014 г. по 31 декабря 2014 г. в отношении сдаваемой в аренду квартиры площадью 71 кв. метр,  сумма налога исчисляется исходя из установленного потенциально возможного дохода в размере 913 162 рубля. При заключении договора на сдачу в аренду еще одной квартиры площадью 40 квадратных метров, следует подать заявление на получение другого патента  и исчислить сумму налога исходя из установленного потенциально возможного дохода в размере 189540 рублей.