Налоговые последствия обмена квартир

Минфин дал разъяснение по налогу при обмене квартир с разными сроками владения.

Чиновники финансового ведомства рассмотрели следующую ситуацию: два гражданина РФ планируют обменять квартиры без доплаты. Один обменивает двухкомнатную квартиру, которой владеет менее трех лет, при этом ранее он получал на нее имущественный налоговый вычет. Другой собственник предлагает в обмен трехкомнатную квартиру, находящуюся в его собственности более трех лет, и вычет по ней не применялся. В договоре мены стоимость обеих квартир указана идентичной — 2 миллиона рублей. Возникает вопрос: у кого из участников сделки возникает обязанность заплатить налог на доходы (НДФЛ)?

Позиция Минфина такова. Сделка мены приравнивается к двум самостоятельным сделкам купли-продажи. Каждый участник одновременно считается и продавцом своего имущества, и покупателем получаемого. Следовательно, в отношении своей «продаваемой» квартиры каждый должен применять правила налогообложения доходов от продажи недвижимости.

Определяющее значение имеет минимальный предельный срок владения. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ, общий минимальный срок владения объектом недвижимости для освобождения от налога составляет 5 лет. Исключения (когда срок сокращен до 3 лет) перечислены в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (например, если право собственности получено в порядке наследования, приватизации, по договору ренты и в некоторых других случаях).

Таким образом, по мнению финансистов, собственник двухкомнатной квартиры (срок владения < 3 лет) получает от ее «продажи» в рамках обмена доход в размере 2 млн рублей. Поскольку срок владения не превышает минимальный предельный (3 или 5 лет в зависимости от основания приобретения), этот доход подлежит обложению НДФЛ. Факт получения им ранее имущественного вычета при покупке этой квартиры на порядок налогообложения при ее продаже не влияет. Он может лишь уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на ее приобретение (если они были) или, при их отсутствии, на положенный по закону имущественный вычет в 1 млн рублей (ст. 220 НК РФ).

Собственник трехкомнатной квартиры (срок владения > 3 лет) также формально получает доход в 2 млн рублей от ее «продажи». Однако, если срок его владения превышает минимальный предельный (3 года при applicability или 5 лет), этот доход в полном объеме освобождается от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Тот факт, что он не использовал вычет при покупке этой квартиры, в данной ситуации не имеет значения для уплаты налога при продаже.

Участникам подобных сделок необходимо в первую очередь определить, под какой минимальный срок (3 или 5 лет) подпадает каждая из обмениваемых квартир, исходя из способа их первоначального приобретения. Если срок владения у одного из участников меньше установленного минимума, ему необходимо задекларировать доход от мены и, при отсутствии права на освобождение, уплатить НДФЛ по ставке 13% или 15%. Указанная в договоре идентичная стоимость квартир в 2 млн рублей будет рассматриваться налоговыми органами как сумма дохода каждого из «продавцов».

Источник - письмо Минфина РФ от 27.10.2025 № 03-04-05/104059.

Мгновенный доступ к бухгалтерским новостям в Telegram-канале Бухгалтерия.ru