Как учесть расходы, связанные с «реанимацией» аварийного здания

Организация покупает земельный участок вместе с расположенным на нем аварийным нежилым зданием. Налогообложения в этой довольно распространенной хозяйственной ситуации зависит от того, для каких целей было приобретено такое здание  (письмо Минфина России от 7 августа 2015 г. № 03-03-06/45638).  

Во-первых, если собственник аварийного здания покупал его исключительно для того, чтобы снести и построить на его месте новое,  затраты на приобретение  и стоимость работ по сносу включаются  в первоначальную стоимость создаваемого ОС (абз. 2 п. 1 ст. 257 НК РФ).

Во-вторых, купленное аварийное здание можно  не сносить. Его можно отремонтировать. Фактические расходы на капитальный ремонт на основании статьи 260 НК РФ рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения прибыли организаций в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены.
Иначе обстоит дело, если старое здание новый собственник собирается модернизировать, реконструировать, достраивать, дооборудовать. Затраты на эти цели включаются в первоначальную стоимость ОС и списываются через амортизацию (п. 5 ст. 270 НК РФ). Однако в этом случае можно применить амортизационную премию согласно пункту  9 статьи 258 НК РФ.

Наконец,  сам земельный участок не является амортизируемым имуществом. Он учитывается в составе ОС, но не амортизируется  (п. 2 ст. 256 НК РФ).
Добавим, что:
- учесть в расходах стоимость любого земельного участка можно только при его продаже (подп. 2 п. 1, п. 2 ст. 268 НК РФ);
- продажа земельных участков НДС не облагается (подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).