База для расчета налога на имущество — общая площадь объекта недвижимости

Когда здание или помещение попадает под налог по кадастровой стоимости из-за своего «торгово-офисного» назначения, Минфин разъяснил в письме от 31.03.2026 № 03-05-05-01/26056.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов при расчете налога на имущество, нужно учитывать следующее:

• Инспекторы смотрят на общую площадь объекта. Даже если у вас огромный склад, но в углу притаилась комната администратора, стойка выдачи заказов или небольшая кофейня для сотрудников — все это суммируется. Если такие «офисно-торговые» зоны в совокупности занимают более 20% от общей площади, весь объект автоматически переходит в категорию «кадастровых» по налогу на имущество.
• Налоговая часто проводит осмотры с замерами. Чтобы доказать реальное назначение помещений, держите в порядке поэтажные планы, экспликации и приказы о зонировании. В договорах аренды также стоит максимально четко прописывать, для чего именно используется конкретная площадь.
• Если вы видите, что доля «офисных» метров приближается к критической отметке в 20%, имеет смысл задуматься о перепланировке или изменении функционала помещений. Главное — зафиксировать эти изменения документально до того, как к вам придет проверка.
• Правило 20% работает только тогда, когда назначение объекта в ЕГРН или техпаспорте не является изначально «торговым» или «офисным». Если в документах уже прописано такое назначение, то никакие ухищрения с площадями не помогут — налог в любом случае будет рассчитываться по кадастровой стоимости.

Минфин четко дал понять, что «кадастровый» порог считается от общей площади здания, а не от арендопригодной или какой-то другой. Если вы перешагнули 20-процентный барьер, налог по кадастру будет начислен на весь объект целиком.