Как облагаются услуги застройщика при строительстве апартаментов по ДДУ?

Минфин РФ разъяснил порядок обложения НДС услуг застройщика при строительстве гостиницы (апартаментов — нежилых помещений для временного проживания) по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), если разрешение на строительство получено в 2025 году.

Чиновники ведомства напоминнили, что с 1 января 2024 года в отношении услуг застройщика по ДДУ, объектами долевого строительства по которым являются помещения, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), освобождение от НДС не применяется, если разрешение на строительство получено после 1 января 2024 года (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, п. 29 ст. 13 Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ). Соответственно, такие услуги облагаются НДС в общеустановленном порядке.

При этом специалисты разъяснили порядок определения налоговой базы. Денежные средства, которые застройщик получает от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство объекта, не включаются в налоговую базу по НДС — при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами самого застройщика (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). Сумма, получаемая застройщиком на оплату услуг застройщика (не освобождаемых от налогообложения), облагается НДС в общеустановленном порядке.

Также в ведомстве отметили, что если после завершения строительства и передачи участнику долевого строительства части объекта сумма средств, полученных от участника, превышает затраты застройщика по переданной части объекта, то суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием услуг, не освобождаемых от НДС, подлежат налогообложению НДС.

Источник - письмо Минфина РФ от 01.09.2026 № 03-07-11/76773.