Каким будет НДС при продаже имущества с торгов?

ФНС разъяснила порядок исчисления НДС при реализации имущества организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения (УСН), в рамках исполнительного производства.

Вопрос касается ситуаций, когда публичные торги по продаже объектов незавершенного строительства проводит Департамент муниципального имущества и земельных отношений, выступающий организатором торгов от имени собственников. Поскольку должники применяют УСН, у уполномоченного органа возникла неясность: должен ли он исполнять обязанности налогового агента по НДС и по какой ставке исчислять налог.

Как поясняет ФНС, согласно пункту 4 статьи 161 Налогового кодекса РФ, при реализации имущества по решению суда налоговыми агентами признаются органы или организации, уполномоченные осуществлять его реализацию. Это означает, что именно организатор торгов обязан исчислить и перечислить НДС в бюджет, но только в том случае, если сам собственник имущества является плательщиком этого налога.

Основной вывод ведомства заключается в том, что уполномоченное лицо исполняет обязанности налогового агента в зависимости от налогового режима собственника. Поскольку налогоплательщики на УСН могут либо применять специальные ставки 5% или 7%, либо общеустановленные 22% (10%), либо быть полностью освобожденными от уплаты НДС (при доходе до 20 млн рублей за 2025–2028 годы), организатору торгов необходимо получить от должника письменное уведомление о применяемом режиме и ставке.

Если должник на УСН платит НДС по ставке 5%, 7%, 22% или 10%, организатор торгов обязан предъявить покупателю сумму налога, рассчитанную по ставке, указанной в уведомлении собственника.

Если же должник освобожден от уплаты НДС на основании пункта 1 статьи 145 НК РФ (например, при доходе ниже установленного порога), то уполномоченное лицо налоговым агентом не признается, и обязанности по исчислению и перечислению налога в бюджет у него не возникает.

Источник - письмо ФНС от 15.09.2026 г. № СД-35-3/12397@.