Порядок налогообложения застройщика при ДС

Минфин разъяснил особенности учета доходов и расходов застройщика в целях налога на прибыль, а также порядок определения финансового результата при завершении долевого строительства, в том числе в ситуации наличия объектов, не подлежащих передаче участникам.

Чиновники ведомства напомнили, что данный закон регулирует отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, устанавливает гарантии защиты прав участников долевого строительства, а также определяет закрытый перечень целей, на которые застройщик может использовать средства дольщиков (статья 18 Закона № 214-ФЗ).

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу, приравниваются к средствам целевого финансирования и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль. При этом возмещение за счет этих средств расходов застройщика на строительство признается использованием средств по целевому назначению.

Минфин обратил особое внимание на обязанность застройщика вести раздельный учет доходов и расходов, полученных и произведенных в качестве целевого финансирования. В случае отсутствия такого учета средства целевого финансирования признаются подлежащими налогообложению с даты их получения. Использование средств не по целевому назначению квалифицируется как внереализационный доход в соответствии с пунктом 14 статьи 250 НК РФ.

Финансовый результат застройщика (экономия) определяется как разница между полученными от участников долевого строительства денежными средствами и фактическими затратами на выполнение обязательств по договорам. При этом финансовый результат признается в том отчетном (налоговом) периоде, в котором выполнены все обязательства по договору участия в долевом строительстве.

Отдельное разъяснение касается ситуации, когда по завершении строительства у застройщика остаются объекты, не подлежащие передаче участникам долевого строительства. Само по себе наличие таких объектов не влечет образования дохода, подлежащего налогообложению налогом на прибыль. Однако расходы, осуществленные за счет целевых средств на создание этих объектов, не учитываются в расходах, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, в соответствии с пунктом 17 статьи 270 НК РФ и общими правилами учета целевых поступлений. В случае последующей реализации таких объектов их продажа подлежит налогообложению в общеустановленном порядке.

Источник - письмо Минфина РФ от 28.07.2026 № 03-03-08/65074.