Как застройщику при долевом строительстве определять доходы и расходы

ФНС уточнила порядок учета доходов и расходов и определения финансового результата у застройщика при долевом строительстве для целей налога на прибыль.

Письмо ФНС от 18 августа 2026 г. № СД-36-3/7091@.

Согласно подпункту 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ, при определении базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде имущества, полученного организацией в рамках целевого финансирования. А статья 270 НК РФ предписывает не учитывать при определении базы по налогу на прибыль расходы в виде стоимости имущества, переданного в рамках целевого финансирования.

Средства дольщиков, размещенные на счетах эскроу, в целях главы 25 НК РФ приравниваются к средствам целевого финансирования. 

Если застройщик возмещает за счет этих средств свои расходы на строительство объекта, предусмотренного договором, это считается использованием средств по целевому назначению. 

При этом на застройщика возлагается обязанность вести раздельный учет доходов и расходов, полученных (произведенных) в качестве целевого финансирования.

Если такого учета нет, средства с даты получения рассматриваются как подлежащие налогообложению. Доходы от использования средств не по целевому назначению признаются внереализационными и включаются в налоговую базу по налогу на прибыль (Письмо ФНС от 18 августа 2026 г. № СД-36-3/7091@).

Финансовый результат (экономия) застройщика определяется как разница между суммой, полученной по договорам долевого участия, и затратами на объект, которые пошли на исполнение обязательств по этим договорам.