Нужно ли учитывать продажу квартиры ИП в рамках УСН?

Суд признал законным доначисление налога предпринимателю за продажу квартиры, сдававшейся в аренду.

Суть дела заключалась в следующем. В 2023 году индивидуальный предприниматель продала принадлежавшую ей 1/2 долю в праве собственности на квартиру в городе Усть-Илимске (Иркутская область), получив доход в размере 2,25 млн рублей. Этот доход не был учтен при исчислении налога по упрощенной системе налогообложения (УСН). Налогоплательщик настаивал на применении пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ, который освобождает физических лиц от уплаты налога при продаже жилых помещений.

Однако налоговая инспекция решила иначе. В ходе проверки она установила, что спорная квартира с октября 2021 года по сентябрь 2023 года систематически сдавалась в аренду. Данный вид деятельности («Аренда и управление собственным жилым недвижимым имуществом») был заявлен предпринимателем официально, на него приобретались патенты. Таким образом, имущество использовалось не для личных нужд, а для систематического извлечения прибыли, то есть в рамках предпринимательской деятельности.

Суды трех инстанций поддержали позицию налогового органа. В своих решениях судьи указали, что, зарегистрировавшись как ИП, гражданин приобретает этот статус в целом. Доходы, полученные от продажи имущества, которое ранее использовалось в коммерческих целях, не могут быть освобождены от налогообложения на общих основаниях, предусмотренных для физических лиц. В противном случае это позволяло бы получать необоснованную налоговую экономию.

В связи с этим, доначисление налога по УСН в размере 115 131 рубля, а также штрафные санкции были признаны судом полностью правомерными. 

Источник - постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.04.2026 по делу № А19-13058/2025.