Застройщиков не касается то, как дольщики используют помещения

Минфин рассказал о применении льготы по НДС застройщиками и отсутствии у них обязанности следить за тем, как именно дольщики будут использовать переданные им нежилые помещения.

Разъяснения были даны в ответ на обращение Общества, завершившее строительство гостиничного комплекса категории «5 звезд» с апартаментами. Разрешение на строительство было получено 17 ноября 2023 года, то есть до 1 января 2024 года. Апартаменты передавались дольщикам (как юрлицам, так и физлицам) по передаточным актам в рамках ДДУ по 214-ФЗ.

Застройщика волновал вопрос, сохраняются ли у него после подписания передаточных актов какие-либо обязательства по контролю за целевым использованием апартаментов (в частности, должны ли он отслеживать, не используются ли они для предпринимательской деятельности, а не для проживания)?

Минфин подтвердил, что в отношении услуг застройщика, оказываемых с 1 января 2024 года по ДДУ, заключенным в соответствии с 214-ФЗ, применяются положения подпункта 23.1 пункта 3 статьи 149 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2024 года, при условии, что разрешение на строительство получено до указанной даты.

Чиновники указали, что от налогообложения НДС освобождаются услуги застройщика при строительстве объектов недвижимости, не предназначенных для использования в производстве товаров (работ, услуг). Поскольку апартаменты в данном случае строятся для проживания, они не относятся к объектам производственного назначения, а значит, льгота применяется.

Прямого ответа на вопрос о том, освобождается ли застройщик от обязательств по контролю за дальнейшим использованием апартаментов, письмо не содержит. Однако из логики разъяснения следует, что Налоговый кодекс не возлагает на застройщика обязанность отслеживать, как именно участник долевого строительства использует помещение после подписания передаточного акта. Определяющее значение для возможности применения льготы по НДС имеют характер объекта (непроизводственный) и дата получения разрешения на строительство, а не последующее поведение дольщика.

Таким образом, застройщики, получившие разрешение на строительство апартаментов (нежилых помещений для проживания) до 1 января 2024 года и передающие их дольщикам по ДДУ после этой даты, вправе не начислять НДС на свои услуги. При этом налоговые риски, связанные с возможным использованием таких апартаментов в предпринимательских целях, с высокой вероятностью ложатся на самого дольщика, а не на застройщика. Однако в случае споров Минфин рекомендует руководствоваться отраслевым законодательством и общими нормами ГК РФ и 214-ФЗ.

Источник - письмо Минфина РФ от 18.02.2026 № 03-07-07/12145.