Как исчислить НДФЛ с дохода от продажи объединенной недвижимости?

Минфин рассказал о том, можно ли не платить НДФЛ с дохода от продажи объекта недвижимости, образованного при объединении нескольких объектов, полученных в дар.

В письме от 24.12.2024 № 03-04-07/130298 финансисты напомнили, что, по общему правилу, физическим лицам нужно платить при продаже недвижимости, которая была их собственностью. Размер налога в этом случае исчисляется исходя из сумм, полученных от продажи указанной недвижимости.

Если объект недвижимости до его продажи находился в собственности продавца-физлица в течение 5 лет и более, то доход от продажи НДФЛ не облагается.

Для некоторых случаев установлен более короткий срок владения, позволяющий применить освобождение от уплаты НДФЛ. Это касается, в частности, случаев дарения недвижимости. Если собственник получил недвижимое имущество по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, то ему достаточно подождать до продажи 3 года, чтобы не платить налог.

Однако при решении вопроса об уплате налога с дозода от продажи объединенной недвижимости следует также иметь в виду еще один нюанс.

Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации, то есть с момента внесения соответствующей записи об этом в Единый государственный реестр недвижимости.

Следовательно, объект недвижимого имущества, образованный в результате объединения иных объектов недвижимого имущества, является вновь созданным (новым) самостоятельным объектом недвижимости, который подлежит государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав.

При этом те объекты, которые вошди в новый, а ранее существовали по отдельности, прекращают свое существование с момента снятия их с госрегистрации как отдельных объектов.

Срок владения таким новым объектом недвижимого имущества исчисляется с даты возникновения на него права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Право на освобождение от уплаты НДФЛ через три года после приобретения собственности на такой объект, по мнению Минфина, применить нельзя. Чтобы не платить налог, продавцу придется ждать пять лет после госрегистрации объединенного объекта, и только потом продавать его.