Как посчитать минимальный срок владения квартирой, если ее продажа сорвалась?

Минфин рассказал о том, как нужно исчислять минимальный предельный срок владения квартирой в целях НДФЛ при ее продаже, если предыдущая сделка по  отчуждению этой квартиры была признана недействительной.

В письме от 24.01.2025 № 03-04-05/5807 даются следующие разъяснения.

Согласно НК РФ освобождаются от обложения НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, если этот объект или доли находились в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

При этом определено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества в общем случае составляет пять лет.

ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В этой связи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей обложения налогом на доходы физических лиц исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности после расторжения договора купли-продажи.

Однако это правило не касается недействительных сделок. В соответствии с ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Следовательно, если  сделка по продаже квартиры признана недействительной и применены последствия ее недействительности, то минимальный предельный срок владения такой квартирой  для целей налогообложения исчисляется с даты первичной государственной регистрации  права собственности.