За все «уплочено»

Расходы на аренду офисных, складских и других помещений – главная статья затрат большинства фирм. Аренда давно стала для всех обычным делом. А основным источником дохода для многих организаций, располагающих «лишней» площадью, стала выручка от сдачи ее в аренду. И это неплохой бизнес, учитывая, что мало кто из фирм способен купить собственные квадратные метры. Таким образом, арендатор может по приемлемым ценам пользоваться офисом, а собственник – получать стабильную прибыль.

Предоставляя помещение, арендодатель, как правило, заботится об исправности в нем освещения и телефонной сети, рабочем состоянии розеток, теплосети, водопровода и т. д. Все это необходимо для нормальной работы арендатора. Ведь помимо самого офиса он будет нуждаться и в коммунальных услугах. Эти услуги могут быть как включены в стоимость арендной платы, так и оплачиваться отдельно.

Таким образом, есть несколько способов оплаты «коммуналки» арендатором:

• стоимость коммунальных платежей может быть учтена в арендной плате (то есть арендатор оплачивает сумму, в которую уже включены расходы по пользованию водой, теплом, электричеством и т. д.);
• в договоре аренды предусмотрена только арендная плата. Фирма-арендодатель сама оплачивает коммунальные услуги за арендатора и по его поручению. Затем он компенсирует все расходы;
• арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги снабжающим службам. Расчеты с арендатором он ведет только за пользование самим помещением.

Рассмотрим каждый из этих способов подробнее.

«Все включено»

Наиболее распространенный вариант расчета – коммунальные услуги включены в стоимость аренды. Просчитать примерную сумму коммунальных расходов обычно не составляет труда. Арендодатель просто предусматривает в договоре такую плату, которая покроет «коммуналку» и принесет доход. В этом случае с коммунальными службами арендодатель рассчитывается самостоятельно.

Пример 1

В феврале ЗАО «Стиль» предоставило офисное помещение в аренду ООО «Модерн». Сдача имущества в аренду является для «Стиля» обычным видом деятельности. Арендодатель определил, что расходы на электроэнергию, воду, канализацию, тепло сданного помещения примерно равны 2600 руб. (в том числе НДС – 396,61 руб.). Арендная плата без учета «коммуналки» установлена в размере 9200 руб. (в том числе НДС – 1403,39 руб.). Общая стоимость аренды составила 11 800 руб. (2600 + 9200).

В конце месяца «Стиль» получил от коммунальных служб счета-фактуры для оплаты их услуг. Затраты на «коммуналку» за февраль составили 2360 руб. (в том числе НДС – 360 руб.).

Бухгалтер «Стиля» сделал записи:

Дебет 51 Кредит 62

– 11 800 руб. – получена от «Модерна» арендная плата за месяц;

Дебет 62 Кредит 90-1

– 11 800 руб. – отражена выручка от сдачи имущества в аренду;

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– 1800 руб. (11 800 руб. x 18% : 118%) – начислен НДС;

Дебет 60 Кредит 51

– 2360 руб. – перечислены деньги коммунальным службам;

Дебет 20 Кредит 60

– 2000 руб. – учтены расходы по «коммуналке»;

Дебет 19 Кредит 60

– 360 руб. – учтен НДС по коммунальным расходам;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 360 руб. – возмещен входной НДС;

Дебет 90-2 Кредит 20

– 2000 руб. – списаны расходы по «коммуналке»;

Дебет 90-9 Кредит 99

– 8000 руб. (11 800 – 1800 – 2000) – отражен финансовый результат.

Если аренда не является для фирмы обычным видом деятельности, то сумму арендной платы учитывают как операционный доход. В этой ситуации ее отражают по кредиту счета 91 субсчет 1 «Прочие доходы». Расходы по оплате коммунальных услуг будут тоже операционными (дебет счета 91 субсчет 2 «Прочие расходы»). Добавим, что в налоговом учете такие доходы и расходы считаются внереализационными.

Сколько потрачу – столько заплачу

При втором варианте расчетов коммунальные платежи не входят в арендную плату. Их арендатор оплачивает отдельно. При этом в договоре должно быть указано, что по поручению арендатора все расчеты со снабжающими службами ведет арендодатель.

По итогам месяца арендодатель должен составить отчет об исполнении поручения. Оформить его можно в произвольной форме. В отчете указывается, от каких служб, по каким расчетным документам и на какие суммы арендодатель оплатил коммунальные расходы. В конце выводится общая сумма расходов, которые должен компенсировать арендатор. К отчету прикладываются первичные документы, выставленные коммунальными службами. Себе фирма оставляет лишь их копии.

Сумма компенсации не включаются в доход арендодателя и не является арендной платой. Подобное мнение высказывали суды уже давным-давно. Так, в своем постановлении от 18 июля 2000 г. № А56-639/00 Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа указал, что расходы на электроэнергию, оплаченные арендодателем за арендатора, подлежат возмещению и являются «транзитным платежом». Такие суммы не должны включаться в доходы фирмы-арендодателя.

Пример 2

В январе ЗАО «Актив» предоставило здание склада в аренду ООО «Пассив».

Сдача имущества в аренду не является для «Актива» обычным видом деятельности. Арендная плата установлена в размере 9200 руб. (в том числе НДС – 1403,39 руб.).

По договору «Актив» оплачивает за «Пассив» коммунальные услуги. Затем арендатор компенсирует затраты «Активу».

Стоимость коммунальных услуг, которые оплатил «Актив» в январе, составила 2360 руб. (в том числе НДС – 360 руб.).

«Актив» считает налоги «по отгрузке». Бухгалтер «Актива» сделал проводки:

Дебет 62 Кредит 91-1

– 9200 руб. – начислена выручка от аренды;

Дебет 91-2

Кредит 68 субсчет «Расчеты с бюджетом по НДС»

– 1403,39 руб. – начислен НДС;

Дебет 91-9 Кредит 99

– 7796,61 руб. (9200 – 1403,39) – отражен финансовый результат;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по коммунальным платежам» Кредит 51

– 2360 руб. – оплачены коммунальные услуги за «Пассив»;

Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

Кредит 76 субсчет «Расчеты по коммунальным платежам»

– 2360 руб.– отражена задолженность «Пассива» по «коммуналке»;

Дебет 51 Кредит 62

– 9200 руб. – поступила сумма арендной платы от «Пассива»;

Дебет 51

Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендатором»

– 2360 руб. – погашена задолженность «Пассива».

Расчеты напрямую

Арендатор может рассчитываться с коммунальными службами и самостоятельно. Тогда в договоре будет значиться только сумма арендной платы.

Правда, такой способ расчета применяется редко, поскольку он требует разрешений коммунальных служб. То есть фирме-арендодателю нужно получить документ, в котором будет указано, что она имеет право передать пользование этими услугами другому лицу. Только после этого счета за коммунальные услуги будут выставляться не на ваше имя, а на имя арендатора.

С. Демчева, аудитор