Вопросы разграничения движимого и недвижимого имущества

Но на практике определить недвижимое имущество можно не всегда. Особенно трудно отделить движимое имущество от недвижимого в тех случаях, когда объекты участвуют в едином производственном цикле или же физически взаимосвязаны. Часто встаёт вопрос о возможности отнесения к недвижимому имуществу разнообразных объектов: наружных и подземных инженерных сетей (водо-, тепло- и газопроводов, линий электропередач и их опор и др.), ларьков, павильонов сборно-разборных конструкций капитального типа и т. п.

Почему важно точное разграничение?

Организации сталкиваются с трудностями разграничения объектов на движимые и недвижимые при ведении бухгалтерского учета. Например, при капитальном строительстве крупных производственных объектов в составе единого пускового комплекса, вводимого единовременно в эксплуатацию, может включаться несколько движимых и недвижимых вещей — зданий, строений, сооружений, временных построек, единиц оборудования. При этом на бухгалтерский учет это имущество может быть принято в качестве одного объекта инвентарного учета.

Кроме того, с 1 января 2019 года движимое имущество освобождается от налогообложения на имущество организаций (Закон от 03.08.2018 № 302-ФЗ). При этом в законодательстве пока нет четких критериев разграничения движимого и недвижимого имущества.

Важность корректного разграничения движимого и недвижимого имущества сложно переоценить. Неправильная квалификация объекта недвижимости как движимого имущества может привести к признанию сделок по передаче прав на объект недействительными, квалификации объектов как самовольных построек и их сносу.

Законодательство о движимом и недвижимом имуществе

Определения понятий движимого и недвижимого имущества глава 30 Налогового кодекса не устанавливает. В таком случае мы обратимся к иным отраслям законодательства.

О том, что такое недвижимое имущество, прописано п. 1 ст. 130 ГК РФ. Это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, которые по сути своей являются, скорее, вещами движимыми. Недвижимыми вещами являются помещения и машино-места. Также к недвижимому имуществу отнесен единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК РФ).

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Исходя из предложенных законом норм, для отнесения объекта к недвижимости следует руководствоваться наличием следующих характерных признаков:

• наличие крепкой связи с землёй;

• нахождение на поверхности земли или в земной коре;

• возведение для длительного периода эксплуатации;

• наличие индивидуальных материальных характеристик;

• невозможность перемещения без разрушения, существенно влияющего на стоимость и назначение объекта.

Определение движимого имущества (п. 2 ст. 130 ГК РФ) производится по принципу исключения. То есть: вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Кроме понятий «движимое» и «недвижимое» имущество, действующим законодательством предусмотрены такие понятия как «объект капитального строительства» и «некапитальные строения, сооружения» (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Объектами капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей, конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киоски, навесы и других подобных строений, сооружений).

Исходя из системного толкования указанных норм закона, судебной и правоприменительной практики - некапитальные объекты не являются объектами недвижимого имущества.

Нужно ли заключение специалиста?

На вопрос, является ли строение объектом недвижимого имущества, может ответить эксперт, обладающий специальными знаниями. Как правило, такой вопрос рассматривается на стадии проектирования и получения разрешительной документации, а также при проведении кадастровых работ.

Характеристики объекта, позволяющих отнести его к недвижимости, оценивает кадастровый инженер на основе положений действующего законодательства, имеющихся документов (в том числе, разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и др.) и установления фактической связи с землей.

Регистрация объекта как признак недвижимости

Вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРН (ст. 131 ГК РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Относится ли имущество к недвижимости, если права на нее не зарегистрированы?

Если записи в ЕГРН нет, нужно проверить наличие оснований, подтверждающих прочность связи объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Например, в отношении объектов капитального строительства исследованию подлежат документы технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.