Сложности с НДС при ликвидации объекта недостроя

Недострой – это недвижимость

Объект незавершенного строительства, или «недострой», согласно гражданскому законодательству, относится к недвижимым вещам, так же как и готовые объекты.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса к объектам капитального строительства отнесены:

• здания, строения, сооружения;
• объекты, строительство которых не завершено.

Не относятся к объектам капитального строительства некапитальные строения, сооружения и неотделимые улучшения земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ  к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Чтобы стать законным правообладателем и свободно распоряжаться своим имуществом, включая объект недостороя (продать, сдать в аренду, передать в дар), необходимо поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право на объект недвижимости.

А как быть в случае с объектом незавершенного строительства, когда принято решение о его ликвидации?

Общий порядок восстановления НДС 

Налоговый кодекс требует восстанавливать НДС, если фирма приняла этот налог к вычету, когда товары (работы, услуги):

• применяются в производстве продукции, не подлежащей обложению налогом на добавленную стоимость (перечень товаров, которые не подлежат обложению НДС, дан в статье 149 Налогового кодекса РФ);
• используются для реализации, местом которой не является территория России;
• используются для операций, не признаваемых объектом налогообложения (такие операции перечислены в пункте 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ).

НДС восстанавливают в том квартале, в котором перечисленное имущество передано или начинает использоваться для указанных операций.

Общий порядок восстановления НДС по недвижимому имуществу

Восстановление НДС по недвижимому имуществу происходит в особом порядке, предусмотренном статьей 171.1 Налогового кодекса. Этот порядок применяется фирмами, которые приобрели недвижимость, приняли НДС по ней к вычету и стали использовать это имущество для операций, не облагаемых налогом (п. 3 ст. 171.1 НК РФ).

Восстанавливать НДС нужно в конце каждого календарного года в течение 10 лет. Отсчет десятилетнего срока начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию. В течение 10 лет в конце каждого календарного года нужно восстанавливать 1/10 суммы НДС, ранее принятой к вычету. Для этого по итогам каждого года определяют долю отгруженных товаров (работ, услуг), которые не облагаются НДС, в общей стоимости отгруженных товаров (работ, услуг) за год.

Восстановление НДС при ликвидации недостроя

Минфин, конечно же, за то, чтобы НДС при ликвидации объекта незавершенного строительства, восстанавливать.

Поскольку ликвидируемый объект незавершенного строительства не используется в деятельности, облагаемой НДС, налог, ранее правомерно принятый к вычету при приобретении объекта незавершенного строительства, должен быть восстановлен в том налоговом периоде, когда производится ликвидация (Письмо Минфина от 7 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/86).

В то же время в закрытом перечне случаев, в которых налогоплательщик обязан восстановить НДС, ликвидации объекта незавершенного строительства нет. Он приведен в пункте 3 ст. 170 НК РФ .

Исходя из этого, поскольку перечень закрытый, у организации не возникает обязанности по восстановлению суммы НДС. Ликвидация приводит к прекращению физического существования этих объектов, а не к их дальнейшему использованию в необлагаемой деятельности.

Вычеты НДС при ликвидации недостроя

Общим условием для принятия НДС к вычету является приобретение товаров (работ, услуг) для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения по налогу (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями при проведении ими ликвидации основных средств, а также при демонтаже основных средств . Это отдельная норма НК РФ – пункт 6 статьи 171.

Непосредственно при ликвидации объекта незавершенного строительства объекта налогообложения по НДС не возникает (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому о вычетах НДС по демонтажным работам при ликвидации объектов незавершенного строительства в НК РФ ничего не говорится.

Таким образом, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями по демонтажным работам при ликвидации объектов незавершенного строительства, вычетам не подлежат (Письмо Минфина от 12 января 2012 г. № 03-07-10/01).

Хотя есть мнение, что положения пункта 6 статьи 171 НК РФ о вычетах НДС можно применить к случаю ликвидации объектов незавершенного строительства, поскольку в противном случае возникает неравенство налогообложения (ст. 3 НК РФ, Постановление АС Западно-Сибирского округа от 15 марта 2016 г. № Ф04-284/2016 по делу № А67-8553/2014).

Спор с налоговой при применении такого вычета, скорее всего, возникнет.