Сколько можно тянуть с оплатой?

Суть дела

АО принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования земельный участок сельскохозяйственного назначения. В 2015 году общество обратилось к властям с просьбой выкупить этот участок. Поскольку стороны не сошлись в цене, суд в 2016 году установил выкупную стоимость в размере 349 629,90 рублей (исходя из кадастровой стоимости на дату обращения) и обязал покупателя оплатить эту сумму в течение 20 дней.

Однако в установленный срок АО перечислило лишь 5000 рублей. Остальную сумму (344 629,90 руб.) и неустойку за просрочку (300 075 руб.) компания внесла только в октябре 2024 года — спустя 8 лет, после того как департамент потребовал расторгнуть договор.

К тому моменту статус участка изменился: он был включен в границы населенного пункта, и его кадастровая стоимость взлетела в 30 раз выше согласованной цены. Департамент, ссылаясь на существенное нарушение условий договора и утрату интереса к сделке, обратился в суд с иском о расторжении договора.

Решения судов

Суд первой инстанции отказал в иске. По его мнению, раз покупатель исполнил обязательство по оплате земли до подачи иска, а продавец сам 8 лет не требовал деньги и не проявлял интереса, значит, сделку можно считать состоявшейся.

Однако апелляция не согласилась с такими выводами и удовлетворила иск, расторгнув договор. Она указала, что просрочка в 8 лет — это существенное нарушение. Поведение покупателя, оплатившего старую цену после взрывного роста стоимости участка, недобросовестно и может расцениваться как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ). Бюджет несет убытки.

Кассация отменила решение суда апелляционной инстанции, указав, что, раз цена была установлена судебным актом 2016 года, продавец не вправе рассчитывать на иную стоимость. Деньги получены, неустойка уплачена, а пассивность сторон сама по себе не дает права на расторжение.

Точку в деле поставил Верховный Суд РФ. Он  отменил постановление кассации и оставил в силе акт апелляции, признав его справедливым.

Выводы

Неуплата в срок — это существенное нарушение. Неисполнение покупателем обязанности по оплате в согласованный договором срок (даже если он потом заплатил) является существенным нарушением (п. 2 ст. 450 ГК РФ) и дает продавцу право требовать расторжения договора. Ссылка на ст. 486 ГК РФ (право требовать только оплаты и процентов) не лишает продавца права на расторжение.

Просрочка в 8 лет — заведомо неразумный срок. Уплата цены 2015 года в 2024 году, когда стоимость участка выросла в 30 раз, наносит прямой ущерб бюджету и нарушает публичный интерес. Встречное предоставление стало заведомо несоразмерным.

Пассивность продавца не означает злоупотребление правом. Суды первой и кассационной инстанций ошибочно обвинили департамент в «длительной пассивности». По условиям договора обязанность по оплате и регистрации лежала на покупателе. Продавец не должен «напоминать» об очевидной обязанности. Бремя доказывания злоупотребления правом лежит на том, кто на него ссылается (в данном случае на покупателе), а он этого не сделал.

Исполнение после предъявления иска не спасает положение. Тот факт, что покупатель оплатил остаток суммы только после получения требования о расторжении договора и в период судебного разбирательства, не является основанием для сохранения договора. Такое поведение суд расценил как недобросовестное (ст. 10 ГК РФ).

Источник - определение Верховного суда РФ от 11.02.2026 № 304-ЭС25-10106.

Бухгалтерия.ру