Самостоятельно уменьшать кадастровую стоимость на НДС нельзя

17.01.2019

База по налогу на имущество организаций в размере кадастровой стоимости не должна включать НДС. Но самостоятельно вычитать НДС из кадастровой стоимости нельзя.

Рассчитывают налог только по тем сведениям, которые есть в ЕГРН. Если кадастровая стоимость недвижимости определена в размере его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда, то она и записывается в ЕГРН.

Кадастровая стоимость как налоговая база

В отношении отдельных объектов недвижимого имущества при расчете налога применяется их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода (п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

К таким объектам относятся:

  • административно-деловые и торговые центры;
  • нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
  • недвижимое имущество иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства;
  • жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов ОС в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Кадастровая стоимость в качестве налоговой базы по налогу на имущество определяется как (Федеральный закон от 30.11.2016 № 401-ФЗ, далее – Закон № 401-ФЗ):

  • кадастровая стоимость, утвержденная в составе результатов тура государственной кадастровой оценки;
  • кадастровая стоимость, определенная в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон № 135-ФЗ) для вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных или качественных характеристик;
  • кадастровая стоимость, установленная в соответствии со статьей 24.18 Закона № 135-ФЗ в рамках рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Таким образом, кадастровая стоимость является конкретной величиной, определенной в установленном порядке и внесенной в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

НДС в кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость, записанная в ЕГРН, используется для целей налогообложения имущества.

Использование иной кадастровой стоимости, отличающейся от кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН, для целей налогообложения действующее законодательство не предусматривает.

Согласно позиции ВС РФ, выраженной в определении от 15.02.2018 № 5-КГ17-258, рыночная стоимость объекта оценки определяет наиболее вероятную цену, по которой он может быть отчужден при реализации. Само по себе определение рыночной стоимости объекта в целях дальнейшей его эксплуатации без реализации не создает объект обложения НДС.

Но есть еще кассационное определение ВС РФ от 09.08.2018 № 5-КГ18-96, из которого следует, что кадастровую стоимость объекта недвижимости нельзя устанавливать с учетом НДС. Рассмотрим его, поскольку сделанные выводы будут полезны в случае, если придется оспаривать кадастровую стоимость объекта.

Собственник коммерческой недвижимости посчитал, что цена нежилых построек, посчитанная с учетом НДС, является завышенной. Он обратился в суд с тем, чтобы снизить кадастровую стоимость своего имущества до его рыночной цены за вычетом НДС. Суды это требование не поддержали.

Но ВС РФ принял сторону налогоплательщика.

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена его продажи на открытом рынке, которая определяется в ходе его оценки. Рыночная цена также используется:

  • для целей налогообложения;
  • при составлении отчетности;
  • при передаче недвижимости в аренду или залог;
  • при страховании и кредитовании;
  • при реорганизации юрлиц;
  • в ходе приватизации имущества;
  • при разрешении споров;
  • в иных случаях.

Важно, отметил суд, что компания использует кадастровую стоимость помещений только при расчете налога на имущество организаций, без намерения реализовать его.

В период владения компания уплачивала налог на имущество исходя из цены, включающей НДС. Это говорит о двойном налогообложении, так как:

  • НК РФ определяет объект налогообложения для каждого налога в связи с возникновением основания для его уплаты;
  • объектом налогообложения НДС признается реализация, а налог на имущество уплачивается в связи с правом владения объектом;
  • оценка объекта недвижимости для дальнейшего использования без реализации не образует объекта обложения НДС.

Таким образом, ВС РФ определил, что включение суммы НДС в кадастровую стоимость недвижимости, используемую для исчисления налога на имущество организаций и без его реализации, незаконно.

Однако, как следует из комментируемого письма ФНС, самостоятельно вычитать НДС из кадастровой стоимости и затем с полученной разницы рассчитывать налог на имущество нельзя. Инспекция может рассчитать налог только по тем сведениям, которые есть в ЕГРН. Для применения позиции ВС РФ нужно, чтобы суд отменил или изменил решение комиссии об установлении кадастровой стоимости и исключил из нее НДС. Так сказано и в недавнем Постановлении АС Московского округа от 03.09.2018 по делу № А40-196670/2017.

Эксперт по налогообложению Б.Л. Сваин

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное