Репортаж с семинара по вопросам аренды

Материал предоставлен журналом
"Расчет" (№5, 2003)

Ознакомиться с содержанием номера
вы можете в разделе "Периодика"
либо непосредственно на сайте журнала
www.raschet.ru

Счастливы те, кто ничего не арендует и не сдает в аренду. Им неведомы проблемы, решение которых пытались найти посетители одного из апрельских семинаров, организованного информационно-правовой компанией "Основы вашего бизнеса".

Найдется немного фирм и предпринимателей, у которых среди заключенных договоров нет договора аренды. Поэтому на семинар, первая часть которого была посвящена вопросам грамотного составления договора аренды, а вторая — учету и налогообложению, собралось довольно много людей.
Консультант по предпринимательскому праву и бизнес-планированию, разработчик проектов в аудиторско-консалтинговой компании "Ажур" Владимир Володарский начал первую часть семинара с утверждения, что заключать договор аренды следует далеко не всегда. По его опыту, многие считают аренду эдакой "простенькой штучкой" и, не задумываясь, прибегают к ней в каждом подвернувшемся случае, оказываясь в результате заваленными ненужными проблемами.

Аренда для питания?

В подтверждение своих слов лектор привел такой пример из практики. Некая компания решила устроить для своих работников столовую. Для этого сдала одно из помещений принадлежащего ей здания фирме, взявшейся устроить там кафе и готовить обеды. Но, когда кафе открылось, работники стали жаловаться, что обеды некачественные и слишком дорогие. Разумеется, компания захотела расторгнуть договор аренды. Но арендаторы отказались это сделать. И, как выяснилось, имели на то все законные основания. Почему? Да потому, что предметом договора аренды по определению не может быть обеспечение работников питанием определенного качества и цены.
Ошибка компании в том, подчеркнул лектор, что, решая проблему устройства в своем здании кафе, она обратилась к привычной форме отношений — арендной. На самом деле стоило заключить договор оказания услуг или подряда.
Подобные ошибки, по словам лектора, допускают 95 процентов фирм. И даже если такой договор проверяет юрист, то он его одобрит, потому что о цели его заключения обычно не знает.

Два договора вместо одного

Тема регистрации договоров аренды слушателей взволновала. Еще бы, ведь налоговики склонны считать, что расчеты по еще не зарегистрированному договору не признаются при налогообложении.
Прежде всего Владимир Володарский напомнил, что регистрировать обязательно лишь долгосрочные договоры аренды зданий и сооружений, то есть заключенные на срок больше года. Собравшиеся сразу поинтересовались: а можно ли заключить договор на 11 месяцев, а потом просто продлевать его по умолчанию и не регистрировать? Можно. На это указал Высший Арбитражный Суд в своем письме от 16 февраля 2001 г. № 59. Но подобный договор, обратил внимание лектор, неудобен тем, что каждая из сторон в любой момент может его расторгнуть без объяснения причин. По похожей причине не слишком разумно и заключать договор аренды каждые 11 месяцев — в один прекрасный момент какая-нибудь из сторон договора может отказаться заключать новый.
В результате самый ценный совет собравшиеся получили от одной из слушательниц, которая решила поделиться своим опытом. Ее фирма, чтобы избежать превратностей регистрации, заключает два договора аренды: один на 11 месяцев, а второй — на более длительный срок. И в последнем записывает, что он начинает действовать как раз через 11 месяцев. Обычно этого времени более чем достаточно, чтобы зарегистрировать договор.
Владимир Володарский посоветовал во втором договоре указать, что одна из сторон обязуется зарегистрировать его к истечению срока действия первого договора. Но подгадать к определенному сроку довольно сложно. Поэтому, на наш взгляд, проще в первом договоре записать, что он действует до момента регистрации второго, но не более 11 месяцев. Или наоборот — во втором договоре указать, что в момент начала его действия утрачивает силу первый — краткосрочный.

Будьте грамотными

Многие проблемы, о которых говорили на семинаре, связаны с налоговыми последствиями. По словам лектора, налоговики, придя с проверкой, не упустят шанса счесть неграмотно составленный и противоречащий закону договор аренды недействительным. Арендатору они скажут, что его расходы по такому договору не могли уменьшать налог на прибыль, а уплаченный арендодателю НДС нельзя было принимать к вычету.
Если же налоговикам удастся в суде доказать, что незаконный договор аренды стороны заключили умышленно, напугал лектор, то все полученное по нему они вообще должны будут отдать государству. Привести необходимые доказательства, заметим, весьма сложно, и, судя по имеющейся судебной практике, налоговикам до сих пор это не особо удавалось.
Еще нужно следить, чтобы арендатор по договору фактически не получил в полном объеме все три права собственника — владение, пользование и распоряжение. Иначе инспекторы сочтут, что арендой прикрыт договор купли-продажи. То же самое произойдет, если сумма арендной платы, вносимая сразу за весь срок аренды с правом выкупа, равна выкупной цене арендуемого помещения.
Договор аренды, как известно, можно заключить на неопределенный срок. "Упаси вас Бог в этом случае написать в договоре, что он бессрочный — такой договор недействителен, — предостерег Владимир Володарский от распространенной, по его сведениям, ошибки. — Вообще не нужно указывать никакого срока".
Еще арендатору нужно следить, чтобы арендодатель был собственником того имущества, которое сдает в аренду. Как сказал лектор, сейчас на балансе организаций "незаконно может храниться все что угодно". Чаще всего этим грешат приватизированные предприятия. Поэтому всем, кто собирается у них что-нибудь арендовать, Владимир Володарский посоветовал провести юридическую экспертизу подтверждающих собственность документов. А если это по каким-то причинам невозможно, то хотя бы потребовать главный из них — о государственной регистрации недвижимости.
Очень часто незаконна широко практикуемая аренда помещений у государственных предприятий. Дело в том, что ГУПы не вправе сдавать принадлежащую им недвижимость в аренду без согласия собственника, то бишь Минимущества. Потенциальному арендатору лектор посоветовал обратить на это внимание.
Кстати, все перечисленное нельзя оставлять без внимания и субарендатору. Ведь если будет признан недействительным договор аренды, то его судьбе автоматически последуют и все заключенные на его основе договора субаренды.
И еще один налоговый момент, на который обратил внимание слушателей Владимир Володарский. Если арендодатель — коммерческая организация (которая по определению не может работать на получение убытка), то арендная плата должна быть рассчитана таким образом, чтобы приносить ей прибыль или хотя бы нулевой результат. В ином случае придется доказывать налоговикам необходимость убыточной аренды.

"Агрессивный, безобразный..."

Такими эпитетами лектор время от времени награждал арендатора. Именно его интересы нынешнее законодательство защищает в первую очередь. И это, отметил Владимир Володарский, позволяет ему вести себя довольно агрессивно по отношению к арендодателю. "Пустить недобросовестного арендатора просто, — обрисовал ситуацию лектор, — совсем не просто от него освободиться".
Поэтому арендодатель о себе должен позаботиться сам, постаравшись максимально подробно расписать в договоре все условия аренды. Там под соответствующим заголовком Владимир Володарский посоветовал четко и недвусмысленно указать все последствия нарушения арендатором условий договора: от пеней и штрафов до перечня случаев, в которых арендодатель может расторгнуть договор.
К примеру, Гражданский кодекс позволяет собственнику имущества расторгнуть договор, если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы. Но что означает "существенно"? Пропуск срока больше двух раз подряд. А как быть, если арендатор вносит плату в срок, но не целиком? Или если платит через раз? По закону это уже не считается существенным нарушением сроков. Поэтому, составляя договор, нужно четко в нем указать, какое именно нарушение условий оплаты (как срока, так и суммы) позволяет досрочно его расторгнуть. "Только вот подпишет ли такой договор арендатор?" — задумались в зале.
И ни за что на свете не стоит указывать в качестве назначения аренды столь всеобъемлющие формулировки, как "производство" или "торговля". Иначе арендатор будет творить в сданных ему помещениях чуть ли не все, что ему заблагорассудится, причем на совершенно законных основаниях.

"...и несчастный"

Однако такие условия договора делали его для арендаторов чуть ли не кабальным. Видимо, представителей последних в зале было немало, и агрессивными и безобразными они себя считать отказывались, потому что одна из слушательниц не выдержала: "Ах, каким несчастным вы представляете арендодателя! А если он все время стремится повышать арендную плату, что нам тогда делать?!" Владимир Володарский тут же вспомнил статью 614 Гражданского кодекса, которая позволяет изменять размер платы раз в год и только по согласованию сторон. И в ответ получил новый вопрос, уже от арендодателя: "А мы, например, меняем ее дважды в год с учетом сезонности, ведь в нее входят оплата коммунальных услуг, в частности отопления, что же, мы не правы?"
Выход из подобной ситуации нашелся совместными усилиями лектора и зала. Подсказку дало письмо Высшего Арбитражного Суда от 11 ноября 2002 г. № 66 — чтобы учесть в размере арендной платы сезонные и прочие меняющиеся условия, нужно указать в договоре не твердую сумму, а некую формулу для ее расчета. Тогда колебания рассчитанной на ее основе арендной платы в течение года вполне допустимы.

Ждите ПБУ

Вторую часть семинара, посвященную бухучету и налогообложению аренды, проводила консультант Института профессиональных бухгалтеров, аудитор Елена Позднякова. Начала она с таких слов: "Ждите, скоро должно появиться специальное ПБУ по аренде". Заметим, что Минфин твердо обещал выпустить этот стандарт еще в 2001 году, но воз и ныне там.
Затем сняли вопрос: правда ли, что внесенная авансом арендная плата должна отражаться на счете 97 "Расходы будущих периодов"? Нет, твердо сказала лектор, ни в коем случае. Это творчество налоговиков, которые занимаются налогом на имущество, и оно противоречит правилам бухучета. Такой аванс нужно отражать на счетах расчетов. Иначе сами же налоговики и оштрафуют. Ведь из-за завышения налога на имущество фирма заплатит меньше налога на прибыль, объяснила Елена Позднякова.

На что налоговики глаза закрывают

Дальше возник вопрос о коммунальных платежах по арендованным помещениям. Например, владелец большого здания сдает его помещения в аренду нескольким фирмам. Разумеется, они пользуются общими для всего здания коммунальными услугами. Поэтому сверх арендной платы возмещают арендодателю его расходы по оплате коммунальных услуг в арендуемых помещениях. Может ли он выставлять счета-фактуры арендаторам с НДС на стоимость коммунальных услуг? И имеют ли арендаторы право на вычет этого НДС?
Да, безусловно, ответила лектор. Ведь соблюдены все необходимые для вычета условия. Однако, обратила внимание Елена Позднякова, налоговики считают, что при перечислении арендатором коммунальных платежей счет-фактура не может быть выставлен, потому что нет реализации, ведь здесь речь идет о компенсации понесенных арендодателем затрат.
"Но раз в нашем законодательстве много противоречий, так давайте сыграем на них!" — призвала Елена Позднякова. И привела пример из своей практики: "Завод сдает в аренду 27 помещений. За электроэнергию он рассчитывается одной платежкой. Что делают на практике заводчане? Они каждому арендатору выставляют свой счет-фактуру, невзирая на то, что это противоречит требованиям небезызвестного правительственного постановления от 2 декабря 2000 г. № 914. Ведь завод не продает электроэнергию своим арендаторам, он берет с них компенсацию своих затрат на ее оплату. Потому и не может выписывать счет-фактуру. Но налоговики на это закрывают глаза".
Но можно пойти и другим путем, подсказала лектор. "Этот единственный экземпляр счета-фактуры размножить. К нему приложить справку-расчет для каждого конкретного арендатора и в ней показать, какую сумму он должен арендодателю возместить и сколько в ней НДС".
Оба предложенных варианта в зале сопроводили вздохом: "Это сколько же бумаг нужно оформлять? Не только ведь на электроэнергию, еще на отопление, на воду... Нужно же отдельного человека для бумаг держать!" Елена Позднякова обнадежила: "Все так и делают. К примеру, большие заводы, НИИ держатся только на сдаче имущества в аренду. А арендаторы требуют, чтобы у них была возможность возместить НДС. И даже, повторюсь, налоговики сейчас не протестуют против счетов-фактур, которые в таких случаях выставляет арендодатель".