Продажа физлицом нескольких помещений: предпринимательство или нет?

Обстоятельства спора

В апреле 2018-го курянка подала налоговую декларацию по НДФЛ за 2017 год, отразив в ней 854 000 руб. В июле она заплатила эту сумму. Но позднее ИФНС по Курску провела камеральную проверку и пришла к выводу, что женщина должна была заплатить почти на миллион больше.

Дело в том, что она продала два нежилых помещения и одну квартиру, уменьшив сумму полученного дохода на расходы по их приобретению. Ст. 220 НК позволяет так делать, только если недвижимость не использовали в предпринимательских целях. А женщина, по мнению налоговиков, занималась предпринимательской деятельностью, поскольку систематически заключала подобные сделки: с 2013 года она продала четыре нежилых помещения (в 2013-м, 2014-м, 2016-м и 2017-м) и одну квартиру (в 2016-м).

Сумму полученного дохода занижать было нельзя, решила ИФНС и доначислила женщине 927 706 руб. НДФЛ, обязав ее заплатить также пени и штраф. Она не исполнила решение добровольно, и чиновники обратились в суд.

Решения нижестоящих судов

Три инстанции встали на сторону ИФНС. Они посчитали, что сделки по продаже были направлены на получение прибыли, заключались систематически и носили однородный характер. Женщина владела всей недвижимостью недолго – от двух до шести месяцев. Кроме того, она никогда не жила в проданной квартире и не была в ней зарегистрирована, обратили внимание суды.

Налогоплательщица с этими выводами не согласилась и оспорила их в Верховном суде.

Позиция ВС РФ

Предпринимательской является самостоятельная деятельность на свой риск, которая нацелена на систематическое получение прибыли, напомнила тройка судей ВС положение ст. 2 ГК РФ, приводит подробности «ПРАВО.ru».

Одного лишь факта заключения возмездной сделки недостаточно, чтобы признать гражданина предпринимателем. О том, что в его действиях есть признаки предпринимательской деятельности, может говорить:

• изготовление или покупка имущества для последующего извлечения прибыли от его использования или продажи;

• хозяйственный учет операций по сделкам;

• взаимосвязанность сделок, совершенных в определенный период времени.

Повторяемость операций также может подтверждать предпринимательский характер деятельности по покупке и реализации недвижимости, добавил Верховный суд.

В случае с квартирой суды обратили внимание на то, что женщина в ней не жила и не была там зарегистрирована. Но этого недостаточно. Прежде всего нужно доказать, что женщина использовала эту квартиру для извлечения прибыли, подчеркнула «тройка».

В целом же суды ошибочно не проанализировали систематичность сделок с учетом того, что недвижимость женщина покупала в разных налоговых периодах. Также они необоснованно уклонились от оценки характера и назначения этих объектов, которые были расположены в одном ЖК. Кроме того, нижестоящие инстанции не исследовали, допустимо ли применять единый подход при отнесении к предпринимательской деятельности как реализацию нежилых помещений, так и продажу квартиры, указал Верховный суд.

Он также обратил внимание, что в качестве налоговой базы в решении ИФНС фигурирует доход, который женщина получила в 2017 году от сделок как 2016-го, так и 2017 года. При этом, по словам представителя инспекции, предметом проверки была декларация, в которой речь шла только о доходе от сделок 2016 года. Этому обстоятельству три инстанции также не дали оценки, обратил внимание ВС. Он отменил акты нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.