Продается квартира, полученная по договору мены: что с НДФЛ-вычетом?

При продаже жилья можно уменьшить налогооблагаемые доходы на имущественный НДФЛ-вычет или сумму фактических затрат на покупку недвижимости. Об этих возможностях Министерство финансов рассказало в своем письме от 20.01.2022 № 03-04-05/3184.

Минимальный срок владения: как считать?

Если жилье принадлежало физическому лицу больше законодательно установленного минимального срока владения, НДФЛ платить не нужно. В общем случае этот срок равен пяти годам, однако иногда он составляет три года. Это возможно в следующих ситуациях:

• право собственности получено по наследству или по договору дарения от физлица, которое является членом семьи или близким родственником налогоплательщика;
• право собственности получено в результате приватизации;
• жилье было передано по договору пожизненного содержания с иждивением;
• по состоянию на день передачи прав на жилье физлицу в его собственности не было другого жилого помещения или доли.

В письме о таких ситуациях речи не идет, поэтому применяются общие правила. Недвижимость принадлежала физическому лицу меньше пяти лет. При ее продаже ему придется перечислить в бюджет налог и подать декларацию по форме 3-НДФЛ в свою налоговую.

Имущественный НДФЛ-вычет или расходы на покупку?

Если физическое лицо обязано заплатить НДФЛ, оно может сократить налогооблагаемый доход. Налоговый кодекс предоставляет две таких возможности:

• имущественный налоговый вычет, лимит которого ограничен 1 млн рублей;
• уменьшение доходов на сумму фактических расходов, связанных с приобретением жилья. Все затраты должны быть подтверждены соответствующими документами.

Лицо, продающее недвижимость, вправе выбрать первый или второй вариант на свое усмотрение. В некоторых случаях имущественный НДФЛ-вычет выгоднее.

Квартира по договору мены: какие правила?

Согласно пункту 2 статьи 567 ГК РФ, по отношению к договору мены применяются правила о купле-продаже. Однако есть одно условие – условия договора не должны противоречить правилам главы 31 ГК РФ и самому существу мены.

Таким образом, каждая из сторон договора признается продавцом того товара, который она передает, и покупателем того товара, который будет принадлежать ей в соответствии с документом.

Приведенные нормы позволяют физическому лицу, продающему квартиру, которая принадлежала ему менее минимального предельного срока владения, воспользоваться правом на имущественный НДФЛ-вычет. Если оно выбирает вариант с уменьшением налогооблагаемых доходов на сумму фактических затрат, в расходах можно учесть стоимость жилья, указанную в договоре мены. Если в договоре этой суммы нет, в расходы включается рыночная цена квартиры, которую может установить оценщик.