По недействительной сделке возвращена недвижимость: как ее учесть и платить налог на имущество?

Учет возвращенного имущества в бухучете

К налоговым последствиям приводят не сами сделки, а те хозяйственные операции, которые совершаются в их исполнение и отражаются в бухучете.

Налогообложению подвергается финансовый результат, который сформирован на основе данных регистров бухгалтерского учета по итогам отчетного периода.

Тот факт, что договор купли-продажи был признан недействительным, не приводит к обязанности ни у продавца, ни у покупателя, исказить в бухучете реальные факты их хозяйственной деятельности.

Поэтому, в таком случае продавец не должен восстанавливать сведения о проданном имуществе в бухгалтерском учете на дату его реализации.

До 1 января 2022 года продолжают применяться ПБУ «Учет основных средств» ПБУ 6/01 и Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н.

Согласно их положениям, выбытие объекта основных средств имеет место в случае, в том числе, продажи имущества (п. 29 ПБУ 6/01).

Выбытие основного средства признается в бухучете на дату прекращения действия условий принятия ОС к такому учету (п. 76 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств).

Поэтому, все установленные ПБУ 6/01 правила ведения бухгалтерского учета ОС должны применяться и в случае, когда недвижимое имущество возвращается собственнику по решению суда в качестве основного средства.

К такому выводу пришел Минфин в письме от 14.01.2021 г. № 03-05-05-01/1036.

Как платить налог на имущество, если оно возвращено собственнику по недействительной сделке

Когда имущество возвращается бывшему собственнику, он обязан отразить данную операцию на дату ее совершения и с этого момента вновь становится плательщиком налога на имущество организаций (п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2011 № 148).

Налогом на имущество организаций облагается:

• недвижимое имущество, налог по которому рассчитывается из его среднегодовой стоимости;
• недвижимое имущество, налог по которому определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Это следует из пункта 1 статьи 374 Налогового кодекса.

Имущество, налог по которому рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости

В первом случае исчислении налога на имущество, важным является факт учета этих объектов на балансе организации в качестве ОС (п. 1 ст. 374 Налогового кодекса). А вот факт государственной регистрации прав не имеет значения (письмо Минфина России от 25.11.2015 № 03-05-04-01/68419).

Поэтому, в случае расчета налога на имущество по среднегодовой стоимости, этот налог уплачивает покупатель с момента постановки недвижимого имущества на учет и до момента его фактического возврата бывшему собственнику.

Недвижимость, облагаемая налогом на имущество исходя из кадастровой стоимости

Во втором случае при признании недвижимости объектом обложения налогом на имущество по кадастровой стоимости не стоит забывать о некоторых особенностях.

Налог на имущество по кадастровой стоимости уплачивает организация-собственник или организация, владеющая объектом на праве хозяйственного ведения (п. 12 ст. 378.2 Налогового кодекса).

Если у покупателя нет права собственности на такое недвижимое имущество, то плательщиком налога на имущество признается продавец – собственник (письма Минфина РФ от 02.02.2016 № 03-05-04-01/4770, от 25.11.2015 № 03-05-04-01/68419, ФНС от 21.01.2016 № БС-4-11/697).

Исходя из этих разъяснений можно прийти к выводу, что даже если приобретенное имущество принято покупателем к учету в качестве объекта ОС, он не становится плательщиком налога на имущество до тех пор, пока переход права собственности не зарегистрируют.

Поэтому, при возвращении недвижимости, уплачивать налог на имущество, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости, должен покупатель до момента регистрации права собственности за прежним собственником.

И наоборот, если с момента совершения сделки купли-продажи и до момента признания ее недействительной переход права собственности к покупателю не был зарегистрирован, то продавец имущества остается плательщиком налога на имущество.