Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения – это капитальные вложения, которые физически связаны с арендованным объектом и их демонтаж невозможен без причинения значительного ущерба. Как правильно учесть такие затраты при налогообложении прибыли?

Учет неотделимых улучшений напрямую зависит от согласия арендодателя на их проведение и готовности компенсировать расходы.

Рассмотрим три основных варианта:

Арендодатель согласен и компенсирует затраты (полностью или частично)

Полная компенсация

В этом случае амортизация по произведенным капитальным вложениям не начисляется.

Полученная от арендодателя сумма компенсации включается в налогооблагаемые доходы как выручка от реализации работ. Затраты на неотделимые улучшения списываются в расходы, связанные с выполнением работ, одновременно с признанием дохода от компенсации.

При этом факт возмещения расходов арендодателем не имеет значения (письмо Минфина России от 05.04.2017 № 03-03-06/1/20242).

Частичная компенсация

Если арендодатель компенсирует только часть стоимости, оставшиеся затраты уменьшают налогооблагаемую прибыль путем начисления амортизации в соответствии с абз. 5 и 6 п. 1 ст. 258 НК РФ.

Сумма амортизации определяется исходя из оставшейся некомпенсированной части стоимости улучшений и срока полезного использования.

По теме:

Передача неотделимых улучшений облагается НДС. Комментарий к постановлению Арбитражного суда Волго-Вятского округа №А17-2255/2021 от 10.07.2025

Арендодатель согласен, но не компенсирует затраты

В данном случае арендатор имеет право на амортизацию произведенных капитальных вложений согласно абз. 6 п. 1 ст. 258, п. 1 ст. 256 НК РФ. Соответственно, неотделимые улучшения признаются амортизируемым имуществом независимо от их стоимости согласно абз. 4 п. 1 ст. 256 НК РФ, за исключением случаев, когда они выполнены в арендованных объектах непроизводственного назначения на основании п. 1 ст. 252, п. 1 ст. 256 НК РФ.

Амортизация начисляется в течение срока действия договора аренды (Определение ВС РФ от 04.04.2022 № 304-ЭС22-2958) и прекращается после окончания договора аренды (письмо Минфина от 12.07.2022 № 03-03-06/1/66913).

Пролонгация договора позволяет продолжить начисление амортизации (письма Минфина РФ от 13.07.2023 № 03-03-06/2/65824 и от 31.07.2018 № 03-03-06/1/63831).

При этом, при передаче неотделимых улучшений арендодателю после окончания срока аренды, арендатор не получает дохода и не может учесть расходы в виде остаточной стоимости согласно ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ.

Арендодатель не согласовывал улучшения и не компенсирует затраты

При таком варианте арендатор не может учесть затраты на неотделимые улучшения в расходах налоговой базы по прибыли (п. 5 ст. 270 НК РФ) и у него не возникает дохода от безвозмездной передачи улучшений согласно ст. 249, 250, п. 16 ст. 270 НК РФ.

Минфин выступает против применения амортизационной премии к капвложениям в арендованное имущество (письмо от 03.09.2021 № 03-03-06/1/71391), ссылаясь на то, что неотделимые улучшения являются неотъемлемой частью арендованного объекта и не остаются на балансе арендатора. Несмотря на то, что в 2014 году ВС РФ принял иное решение (Определение ВС РФ от 09.09.2014 № 305-КГ14-12292).

Автор. Д.Афанасова

Бухгалтерия.ру