Куда иголка - туда и нитка: землю и постройки на ней разделять нельзя

Суть дела

Истец является собственником нежилого здания, которое исторически входило в состав базы отдыха. Его право было приобретено в результате последовательной цепи сделок, первоначальным собственником комплекса было ОАО.

Ответчик является зарегистрированным собственником земельного участка, на котором расположен этот домик. Ее право основано на цепочке сделок, которая берет начало от владельца, который получил земельный участок в 1997 году на основании судебного решения. Впоследствии это решение  было отменено. Новым судебным решением от 1999 года  того владельца обязали вернуть земельный участок и садовый домик ОАО, однако это решение исполнено не было. Несмотря на это, тот владелец  подарил этот участок другому лицу. После еще нескольких сделок дарения он перешел к нынешнему собственнику.

Собственник здания обратился в суд с иском о признании недействительными всех сделок и административных актов, на основании которых ответчик стал собственником земельного участка.

Решения судов

Процесс рассмотрения дела прошел несколько судебных инстанций, которые пришли к противоположным выводам.

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он исходил из того, что правоустанавливающие документы собственника участка были основаны на отмененном судебном решении, следовательно, он не обладал правом на отчуждение участка. Все последующие сделки были признаны недействительными.

Суд апелляционной инстанции отменил решение первой инстанции и отказал в удовлетворении иска. Апелляция сослалась на два основных аргумента:

1.  Добросовестность приобретателя. Нынешний собственник участка длительное время владел и пользовался участком, не зная о том, что изначально приобрел его не у собственника.
2.  Пропуск срока исковой давности. Суд счел, что истец и его правопредшественники должны были знать о нарушении своих прав еще в 2011 году, но не предприняли действий, в связи с чем трехлетний срок исковой давности был пропущен.

Кассационный суд общей юрисдикции поддержал выводы апелляционной инстанции. Однако Верховный Суд РФ не согласился с выводами судов апелляционной и кассационной инстанций, указав на существенные нарушения норм материального права:

•  нарушение принципа единства судьбы земельного участка и объекта недвижимости. ВС РФ подчеркнул, что сохранение права собственности на землю за одним лицом при нахождении на ней здания, принадлежащего другому, нарушает фундаментальный принцип земельного законодательства (п. 5 ст. 1 ЗК РФ);
•  ошибочная квалификация добросовестности приобретателя  Суд указал, что нормы о виндикации и добросовестном приобретении (ст. 302 ГК РФ) неприменимы, так как земельный участок фактически не выбывал из владения собственника здания. Следовательно, спор носил не виндикационный, а негаторный характер;
•  необоснованное применение срока исковой давности. Поскольку иск направлен на оспаривание сделок и признание права отсутствующим (негаторный иск), срок исковой давности на такие требования не распространяется, пока продолжается нарушение права;
•  игнорирование ничтожности сделки. ВС РФ указал, что сделка, совершенная лицом, не обладающим правом собственности, является ничтожной. Собственник здания имеет охраняемый законный интерес в  признании ее недействительной.

В итоге Верховный Суд отменил решения апелляции и кассации и направил дело на новое рассмотрение.

Выводы

Право собственности на земельный участок и расположенное на нем здание не могут быть произвольно разорваны. Если здание законно принадлежит одному лицу, а земля зарегистрирована за другим, это является существенным нарушением, которое подлежит устранению в пользу собственника объекта недвижимости.

Защита добросовестного приобретателя не может применяться в отрыве от фактических обстоятельств владения. Если имущество фактически не выбывало из владения собственника (в данном случае — через владение зданием), ссылки на добросовестность последующего приобретателя земли несостоятельны.

Суд четко разграничил  способы защиты. Требование собственника здания об устранении препятствий в пользовании земельным участком (негаторный иск) не подлежит действию срока исковой давности.

Источник - определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2025 № 67-КГ25-3-К8.

Бухгалтерия.ру