Добросовестный… самострой

Обстоятельства спора

В 1992 году питерское ООО договорилось с Химико-технологическим колледжем им. Менделеева, что построит на его земле несколько зданий «производственной базы». В следующем году строительство завершили, и с тех пор компания владеет этими зданиями и использует их – сейчас там находится автомастерская. А в 1996 году общество получило участок под зданиями в аренду от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ныне – Комитет имущественных отношений).

Спустя десятилетие фирма попыталась получить право собственности на постройки – и подала соответствующий иск, рассказывает «ПРАВО.ru».

Попытка № 1. Решения нижестоящих судов

Суды двух инстанций сочли постройки самовольными, но все же признали право собственности за фирмой. Ведь при строительстве не были нарушены никакие нормы, а сами здания не создают угрозы для жизни и здоровья людей (дело № А56-39168/2006).

Но Арбитражный суд Северо-Западного округа тогда отменил это решение. Кассация сослалась на ст. 222 Гражданского кодекса, согласно которой одним из условий признания собственности является факт предоставления участка под строительство. Общество заключило договоры краткосрочной аренды земли с городскими властями уже после строительства. Кроме того, истец не доказал, что именно он строил эти здания, ведь у него не оказалось приемочных актов, выданных госкомиссией. Поэтому окружной суд отказал обществу в иске.

Попытка № 2. Решения нижестоящих судов

В 2019 году компания предприняла новую попытку и подала иск о признании права собственности в силу приобретательной давности. Ответчиком по нему выступил Комитет имущественных отношений. На этот раз первая инстанция и апелляция также вынесли решение в пользу компании. Ведь раз истец больше 15 лет «открыто, непрерывно и добросовестно» владеет недвижимостью, то за ним можно признать права на нее.

Но АС Северо-Западного округа использовал решения по спору 13-летней давности в качестве преюдициальных. Тогда суды признали постройки самовольными, а значит, владеть ими «добросовестно» истец не может. Поэтому коллегия отклонила второй иск общества (дело № А56-129764/2019).

Последний шанс. Что решил Верховный суд

В этот раз компания решила пойти до конца – и обратилась в Верховный суд. Заявитель пожаловался, что из-за признания построек самовольными он не может зарегистрировать право собственности ни в административном порядке, ни в судебном. «ПРАВО.ru» приводит подробности слушаний.

По мнению адвоката общества, решение 2007 года в части признания построек самовольными не имеет значения для «нового» спора, потому что это другой иск с другими основаниями для получения права собственности. «В рамках этого иска постройки не могут считаться самовольными, потому что в соответствии с постановлением Пленума [речь идет о совместном постановлении Пленумов ВС и ВАС № 10/22 – Право.ru] все, что построено до 2005 года, нельзя признать самовольной постройкой», – заявила представитель.

При этом, по ее словам, никто, в том числе Комитет имущественных отношений, не оспаривал, что строительство закончилось в 1993 году. Разрешительная документация в то время нужна была только для строек, которые финансировались из бюджета. Да и результаты строительства тогда тоже никто не принимал.

«В 2006 году постройку признали самовольной. С того времени, когда вам отказали, к вам кто-нибудь предъявлял требование о сносе? Об освобождении земельного участка? Никаких споров о правах на эту постройку тоже не было?» – спросила судья. «Нет, никаких притязаний не было. На эти здания никто и никогда не претендовал, – заверила представитель. - Мы владеем зданиями 27 лет. Арендная плата с самого начала и до сегодняшнего дня оплачивается в полном объеме, как и коммунальные платежи. Никаких притязаний со стороны третьих лиц на эти объекты нет».

В свою очередь представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заявила, что истец выбрал неправильный способ защиты своего права. Ведь норма ст. 234 ГК о приобретательной давности, на которую сослался истец, применима только в случае признания собственности на чужое имущество – а не на «бесхозное».

Также юрист Комитета настаивала на недобросовестности общества и подчеркнула, что объекты «в любом случае были построены с нарушениями». Председательствующая в процессе судья поинтересовалась, почему тогда Комитет заключил с обществом договор аренды для использования спорных строений и все эти годы брал с него арендную плату без возражений. «Вы же могли не заключать договор аренды, если считали, что были нарушения. Вы фактически соглашались с тем, что там стоят объекты, и давали землю», – отметила судья. На это представитель заметила, что Комитет вообще не считает спорные строения недвижимостью – поэтому и не предъявляет иск о сносе здания.

Но эти здания стоят на кадастровом учете именно как недвижимое имущество, им присвоены соответствующие номера, сказала на это юрист компании. А ответчик ни в 2006 году, ни в 2020 не ходатайствовал перед судом о проведении экспертизы, которая могла бы определить, действительно ли это недвижимость.

Адвокат подчеркнула, что этот иск – последний способ, которым может воспользоваться общество. «Наш правовой ресурс исчерпан, просим отменить постановление кассационной инстанции», – заявила представитель.

Экономколлегия к ней прислушалась – и отменила постановление окружного суда, оставив в силе решения нижестоящих инстанций. Таким образом, общество спустя 28 лет все-таки станет собственником нежилых зданий – теперь Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обязан будет признать за ним это право. Полная версия решения ВС будет опубликована в ближайшие дни.