Освобождение от НДФЛ доходов в виде выкупной цены недвижимости, переданной под выплату ренты

Договор ренты представляет собой соглашение, согласно которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) право пользования своим имуществом в обмен на регулярные платежи (ренту).

Важно отметить, что рента может быть как постоянной, так и временной, а также может предусматривать различные условия относительно выкупной цены.

При отсутствии в договоре условия о выкупной цене, согласно ст. 594 ГК РФ, выкупная цена определяется как сумма рентных платежей, а также цена переданного имущества, установленная по правилам п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Это значит, что если имущество передается безвозмездно, то его стоимость также учитывается при расчете выкупной цены. Если же имущество передается за плату, к отношениям сторон применяются правила о купле-продаже. В случае бесплатной передачи применяются правила о договоре дарения, если это не противоречит существу договора ренты, и если иное не установлено главой 33 ГК РФ.

Таким образом, правила, касающиеся купли-продажи или дарения, актуальны только для аспектов передачи и оплаты имущества, а сам договор ренты остается самостоятельным правовым актом.

Согласно разъяснениям Минфина, доход в виде выкупной цены, полученной по договору ренты, может быть освобожден от НДФЛ при соблюдении определенных условий. В частности, если имущество находилось в собственности налогоплательщика более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Кроме того, ст. 217.1 НК РФ устанавливает, что доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект находился в собственности не менее пяти лет. Это правило применяется в общем случае, но существуют исключения, которые также важно учитывать, согласно письму ФНС от 26.12.2025 № БС-4-11/11723@, Минфина от 23.12.2025 № 03-04-07/125118.

Для налогоплательщиков, которые планируют заключить договор ренты или уже являются его сторонами, важно:

1. Тщательно оформлять договор (в нем четко должны быть прописаны условия о выкупной цене, а также о порядке передачи имущества).
2. Соблюдать сроки владения.

Автор. Д.Афанасова

Бухгалтерия.ру