Чем отличается инвестиционная недвижимость от обычных доходных вложений во внеоборотные активы

12.01.2022 распечатать

Так же как привычные доходные вложения во внеоборотные активы, инвестиционную недвижимость нужно учитывать обособленно. Только правила оценки инвестиционной недвижимости, установленные ФСБУ 6/2020 «Основные средства», абсолютно новые.

Какой счет выбрать - 01 или 03?

Для учета основных средств в бухучете используются счет 01 «Основные средства»  и 03«Доходные вложения в материальные ценности». Об этом написано в инструкции по применению плана счетов.

Счет 01 предназначен для обобщения информации о наличии и движении основных средств организации, находящихся в эксплуатации, запасе, на консервации, в аренде, доверительном управлении.

Счет 03 предназначен для обобщения информации о наличии и движении вложений организации в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые организацией за плату во временное пользование (временное владение и пользование) с целью получения дохода.

Таким образом, бухгалтерский счет 03 используют в ситуациях, когда приобретаемые компанией активы изначально не планировалось использовать для собственных нужд. То есть речь идет не об основных средствах, используемых в производстве, а об имуществе, приобретенном с целью получения прибыли.

Важно заметить: организации, основным видом деятельности которых не является сдача имущества в аренду на постоянной основе, учет сдаваемого в аренду имущества ведут на счете 01 «Основные средства».

В чем суть инвестиционной недвижимости

В подавляющем большинстве случаев в аренду передаются именно основные средства. Но с 2022 года понятие «доходные вложения в материальные ценности» применительно к недвижимости не используется - в связи с введением понятия «инвестиционная недвижимость». Она учитывается в порядке, установленном ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения».

Под инвестиционной недвижимостью понимают отдельную группу ОС, в которую включается недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости (п. 11 ФСБУ 6/2020).

МСФО 40, который введен в РФ в действие приказом Минфина от 28 декабря 2015 г. № 217н, определяет инвестиционную недвижимость аналогично, как землю или здание (его часть), которые находятся в распоряжении собственника или владельца по договору аренды (в т. ч. операционной) и используются им для получения дохода в виде:

  • арендных платежей;
  • прироста стоимости недвижимости.

Это означает извлечение прибыли из собственных «накоплений», будь то платежи от арендатора или просто увеличение стоимости недвижимого имущества, которое всегда ценилось и будет цениться.

Пример. Признание объекта инвестиционной недвижимости

Например, компания получила прибыль и ее часть направила на приобретение коммерческого здания. Для нужд своего производства объект не используется, его сдают в аренду, то есть объект относится к инвестиционной недвижимости. Общую стоимость здания бухгалтер отражает в балансе на счете 03. Ведь фирма сделала «доходные вложения» и получает от них прибыль.

Для признания объекта инвестиционным необходимо выполнение 2 условий:

  • наличие высокой вероятности поступлений от использования по соответствующему назначению;
  • возможность надежного определения первоначальной стоимости объекта.

Оценка инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость, которая учитывается в том числе на счете 03 в составе доходных вложений в материальные ценности, принимается на учет по первоначальной стоимости, определяемой в соответствии с п. п. 9 - 16 ФСБУ 26/2020 (п. 12 ФСБУ 6/2020).

Ее определяют исходя из фактически произведенных капитальных вложений - затрат на их приобретение (включая расходы по доставке, монтажу и установке и пр.), которые учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» .

После признания инвестиционная недвижимость оценивается по первоначальной или по переоцененной стоимости (п. 13 ФСБУ 6/2020).

В первом случае первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости погашается путем начисления амортизации (п. 27 ФСБУ 6/2020). Суммы начисленной амортизации отражаются на счете 02 «Амортизация основных средств» по соответствующей аналитике.

Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости, не амортизируется (п. 28 ФСБУ 6/2020). Она отражается на счете 03 по справедливой стоимости, которая определяется на каждую отчетную дату (п. 21 ФСБУ 6/2020). А сумма дооценки или уценки включается в состав доходов или расходов текущего периода, в котором произведена переоценка.

Если объект приобретен исключительно для получения дохода от прироста его стоимости, то очевидно, что его следует оценивать именно по переоцененной стоимости.

Что включать в строку 1160 баланса

В балансе стоимость инвестиционной недвижимости, учитываемой по счету 03, включают в показатель строки 1160 «Доходные вложения в материальные ценности» по балансовой стоимости. В бухгалтерском балансе указывают их остаточную стоимость (первоначальная стоимость за вычетом начисленной амортизации и суммы обесценения).

Балансовая стоимость инвестиционной недвижимости определяется как разница между сальдо по счетам 03 и 02 в случае начисления амортизации или как сальдо по счету 03, если амортизация не начисляется.

Амортизацию материальных ценностей, предоставляемых во временное владение или пользование с целью получения дохода, учитывают по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» тоже обособленно. Начислите ее по тому имуществу, которое у вас учтено на счете 03.

Если фирма учитывает имущество, включая инвестиционную недвижимость, по первоначальной стоимости, и у нее имеются также объекты ОС, учитываемые на счете 01, то из остатка по счету 02 необходимо исключить суммы амортизации, начисленные по этим объектам.

Формула такая:

Дебетовое сальдо по счету 03-Кредитовое сальдо по счету 02 (без учета амортизации по ОС, учитываемым на счете 01)=Строка 1160 «Доходные вложения в материальные ценности» Бухгалтерского баланса

Амортизацию начисляют в том же порядке, что и по основным средствам, учтенным на счете 01 .

Незавершенные капитальные вложения во внеоборотные активы, подлежащие последующему принятию к учету на счете 03, могут тоже включаться в показатель строки 1160 и отражаться обособленно по одной из строк, расшифровывающих показатель этой строки.

При несущественности его можно отразить по строке 1190 «Прочие внеоборотные активы».

В этом случае кроме балансовой стоимости инвестиционной недвижимости показатель строки 1160 формируют дебетовые сальдо по счетам 08 «Вложения во внеоборотные активы» и 07 «Оборудование к установке» в относящей к ней части.

Первоначальную стоимость этих ценностей определяют в том же порядке, что и основных средств (то есть исходя из суммы всех капитальных вложений, связанных с их приобретением).

электронное издание
100 БУХГАЛТЕРСКИХ ВОПРОСОВ И ОТВЕТОВ ЭКСПЕРТОВ

Полезное издание с вопросами ваших коллег и подробными ответами
наших экспертов. Не совершайте чужих ошибок в своей работе!
Свежий выпуск издания доступен подписчикам бератора бесплатно.

Получить издание

Бухгалтерия.ru
Подпишитесь на наши рассылки, чтобы первыми быть в курсе всего нового из мира бухучета, получать эксклюзивные издания и полезные подарки.

Loading...