Арендаторы тоже платят налог на имущество организаций

Объект обложения налогом на имущество

Налог на имущество организаций платят фирмы, у которых есть недвижимость - имущество, относящееся к объектам налогообложения.

Базой для налога служит кадастровая стоимость, если недвижимость включена в региональный перечень объектов, в котором определяется их кадастровая стоимость, или среднегодовая стоимость, если объект учтен на балансе фирмы и отвечает признакам основного средства (ст. 374 НК РФ).

Признаки ОС в бухучете

Для целей бухгалтерского учета объектом основных средств считается актив, характеризующийся одновременно следующими признаками (п. 4 ФСБУ 6/2020):

• имеет материально-вещественную форму;
• предназначен для использования организацией в ходе обычной деятельности;
• предназначен для использования организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
• способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

Налог на имущество по арендной недвижимости

За имущество, переданное в аренду (в т.ч. в лизинг) налог платит арендодатель, независимо от того, у кого на балансе оно числится. Это установлено пунктом 3 статьи 378 НК РФ.  

С 1 января 2022 года Федеральным законом от 29 ноября 2021 г. № 382-ФЗ статью 378 НК РФ дополнили пунктом 3, в котором установили, что имущество, переданное в аренду, в том числе по договору финансовой аренды (лизинга), подлежит налогообложению у арендодателя (лизингодателя), причем независимо от вида аренды.

Эта норма имеет отношение только к аренде имущества, налог по которому рассчитывается исходя из среднегодовой стоимости.

Остаточная стоимость недвижимости, переданной в аренду, для целей расчета налоговой базы по среднегодовой стоимости должна определяться арендодателем по правилам ведения бухучета для соответствующего актива (основного средства, инвестиционного имущества и других).

Так, при лизинге остаточную стоимость недвижимого объекта, учтенного в качестве инвестиции в аренду, для исчисления среднегодовой стоимости по статье 376 Налогового кодекса арендодатель определяет в той оценке, как она отражена в бухгалтерском регистре на соответствующие даты. То есть как чистую стоимость инвестиции в аренду (договорную цену), уменьшенную на величину фактически полученных арендных платежей, с учетом иных особенностей из пунктов 32 – 40 ФСБУ 25/2018 (письмо Минфина от 24 февраля 2022 г. № 03-03-06/1/12877).

Модернизация ОС

Относятся к ОС и признаются самостоятельными инвентарными объектами существенные затраты организации на проведение ремонта, технического осмотра, технического обслуживания объектов основных средств (п. 10 ФСБУ 6/2020).

Речь идет о капвложениях (подп. «ж» пункта 5 ФСБУ 26/2020). Капитальные вложения признаются в бухгалтерском учете вне зависимости от того, осуществлены ли они при первоначальном приобретении, создании объектов основных средств или при последующем улучшении и (или) восстановлении их.

По ФСБУ 26/2020 капвложения считаются основными средствами по их завершении (то есть после приведения объекта в состояние, в которых он пригоден к использованию в запланированных целях).

Капитальные вложения признаются в бухгалтерском учете при одновременном соблюдении следующих условий (п. 6 ФСБУ 26/2020):

• понесенные затраты обеспечат получение в будущем экономических выгод организацией в течение периода более 12 месяцев или обычного операционного цикла, превышающего 12 месяцев;
• определена сумма понесенных затрат или приравненная к ней величина.

Модернизация арендованного имущества

Напомним, за недвижимость, переданную в аренду (в т.ч. в лизинг) налог платит арендодатель, независимо от того, у кого на балансе она числится. Но по неотделимым улучшениям арендованной недвижимости есть особенности.

За неотделимые улучшения недвижимости, переданной в аренду, налог до определенного момента должен платить арендатор. Разъяснения приведены в письме Минфина от 8 декабря 2022 г. № 03-05-05-01/120262.

Если после завершения капвложений на неотделимые улучшения в арендованную недвижимость арендодатель не возместил их стоимость, и они учитываются в качестве самостоятельного ОС на балансе арендатора (если они соответствуют требованиям пункта 4 ФСБУ 6/2020 и 6 ФСБУ 26/2020), то он и платит налог на имущество (по среднегодовой стоимости) – до тех пор, пока объект не выбыл из состава ОС по нормам ФСБУ 6/2020.