Аренда: способы учета «коммуналки»

Аренда: способы учета «коммуналки»

19.02.2009 распечатать

С тем фактом, что за услуги коммунальных служб необходимо расплачиваться, приходится мириться не только собственникам помещений, но и тем, кто арендует заветные квадратные метры. При этом исходя из способа оплаты «коммуналки», на котором остановятся стороны договора аренды, зависит и налоговый учет подобных сумм.

Компания, заключая договор аренды помещения, берет на себя обязанность нести расходы на содержание арендованного имущества (п. 2 ст. 616 ГК). А значит, именно арендатор должен оплачивать коммунальные услуги по арендованному помещению. Вот здесь-то и возникает основная проблема.

Дело в том, что оплатить «коммуналку» арендатор может разными способами:

  • самостоятельно заключить договор с поставщиком коммунальных услуг;
  • заключить агентский договор, по которому арендодатель будет посредником между арендатором и поставщиком коммунальных услуг;
  • включить стоимость услуг в состав арендной платы;
  • стоимость услуг возместить арендодателю отдельно (сверх сумм арендной платы).

От выбранного варианта оплаты будет зависеть дальнейшее развитие событий, а именно то, каким образом будут учитываться платежи за «коммуналку» при налогообложении прибыли и нужно ли облагать их НДС.

Без посредников

В том случае, когда компания-арендодатель принимает решение оплачивать коммунальные услуги самостоятельно, она должна заключить со снабжающей организацией отдельный договор. Однако сделать это можно, только если арендодатель одобрит такой способ расчетов арендатора с поставщиком коммунальных услуг. В противном случае будут нарушены его права, поскольку для заключения договора необходимо наличие воли и желания всех сторон сделки. При их отсутствии подобный договор не будет соответствовать требованиям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора (постановление ФАС Поволжского округа от 31 октября 2002 г. № А12-1988/2002-18).

Если же договор заключен и арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги их поставщику, то затраты по услугам связи наряду с суммой арендной платы он включает в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 10 и 25 п. 1 ст. 264 НК). А вот затраты на приобретение топлива, воды и энергии уменьшают налогооблагаемую прибыль в составе материальных расходов (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК).

Арендодатель, в свою очередь, включает все полученные им доходы от сдачи имущества в аренду в состав внереализационных доходов, если, конечно, такие доходы не являются для конкретного арендодателя доходами от реализации (п. 4 ст. 250 НК).

Что же касается НДС, то в этой ситуации арендатор сам является покупателем услуг, на его имя выставляется счет-фактура. А значит, он имеет право сумму уплаченного поставщику коммунальных услуг «добавленного» налога принять к вычету (п. 2 ст. 171 НК).

Заплатим через агента-арендодателя

Компания, арендующая недвижимость, может оформить взаимоотношения с арендодателем и поставщиком коммунальных услуг с помощью отдельного агентского договора. В таком случае арендодатель-агент будет приобретать у снабжающей организации услуги для арендатора-принципала (ст. 1005 ГК). Кроме того, отдельный договор можно не заключать, а лишь внести в договор аренды условие о посреднических отношениях между сторонами (п. 3 ст. 421 ГК).

В то же время необходимо не забывать, что по условиям агентского договора арендатор обязан уплатить арендодателю вознаграждение. Правда, размер его стороны устанавливают сами, а значит, оно может быть чисто символическим (ст. 1006 ГК).

При таком раскладе арендатор сумму платы за потребленные им коммунальные услуги будет учитывать в составе материальных расходов на основании счета, выставленного ему арендодателем (подп. 5 и 6 п. 1 ст. 254 НК). Уплаченный на основании счетов-фактур НДС арендатор имеет право принять к вычету (письмо Минфина от 14 ноября 2006 г. № 03-04-09/20). Что же касается суммы вознаграждения, уплаченного по агентскому договору, то она будет уменьшать налогооблагаемую прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 3 п. 1 ст. 264 НК), а суммы НДС по нему арендатор сможет принять к вычету (п. 1 ст. 172 НК).

Арендодатель в этом случае обязан перевыставить арендатору счета-фактуры, выставленные снабжающей организацией, на стоимость коммунальных услуг, потребленных последним (письмо Минфина от 14 ноября 2006 г. № 03-04-09/20). Сумму же полученного агентского вознаграждения арендодатель должен включить в состав доходов при налогообложении прибыли (ст. 249 НК).

Все включено

Арендодатель и арендатор могут прийти к соглашению, что стоимость «коммуналки» будет включена в состав арендной платы. Для этих целей возможны два варианта расчета величины арендных платежей.

Во-первых, арендодатель может заранее рассчитать средний размер платы за коммунальные услуги и затем увеличить на него величину арендной платы. Таким образом, в договоре аренды будет указана уже конечная твердая сумма, которую арендатор обязан перечислить арендодателю. Однако такой вариант имеет один недостаток: заранее нельзя точно спрогнозировать величину коммунальных затрат, поскольку многие из них зависят от фактического потребления.

Во-вторых, сумму арендной платы в договоре можно разбить на две составляющие. Первая из них является величиной фиксированной и представляет собой непосредственно плату за пользование арендуемым помещением. А вторая часть будет меняться в зависимости от конкретной стоимости потребленных коммунальных услуг. Точнее сказать, для расчета второй части следует установить механизм расчета, учитывающий фактическое потребление услуг (например, пропорционально занимаемым площадям).

В такой ситуации арендатор будет включать всю сумму арендной платы в состав прочих расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК). А на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем, сумму НДС он сможет принять к вычету (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК).

Арендодатель же доходы от сдачи имущества в аренду учтет в составе внереализационных доходов (если они не определяются им как доходы от реализации) на основании пункта 4 статьи 250 Налогового кодекса. Сумму же налога на добавленную стоимость по счетам-фактурам, выставленным поставщиком коммунальных услуг, арендодатель принимает к вычету (подп. 1 п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК).

Арендодатель платит — арендатор компенсирует

Если стоимость коммунальных услуг в арендную плату не включается, арендатор и арендодатель могут договориться о том, что непосредственно со снабжающей компанией рассчитывается арендодатель, а арендатор впоследствии возмещает ему стоимость фактически потребленных коммунальных услуг.

В подобной ситуации сумма возмещения потребленных арендатором коммунальных услуг будет уменьшать его налогооблагаемую прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК). Об этом не раз говорили представители Минфина в письмах от 30 января 2008 года № 03-03-06/2/9 и от 19 января 2006 года № 03-03-04/1/43.

А вот принять к вычету сумму НДС, предъявленную снабжающими организациями, арендатору не удастся, поскольку в данном случае счета-фактуры выставлены на имя арендодателя (письмо Минфина от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39).

Арендодатель же будет учитывать стоимость коммунальных услуг, оплаченную поставщику за арендатора, в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (п. 4 письма МНС от 26 мая 2004 г. № 02-1-16/36 и письмо УФНС по г. Москве от 28 июня 2006 г. № 19-11/58877). А сумму возмещения, полученную от арендатора, отнесет к внереализационным доходам (письмо Минфина от 27 декабря 2007 г. № 03-03-06/4/158).

Арендодатель — физлицо, или НДФЛ в нагрузку

Компаниям, решившим арендовать помещение у физических лиц, не следует забывать о том, что в определенном случае у них могут возникнуть обязанности налогового агента. Об этом недавно напомнили сотрудники Минфина в письме от 5 декабря 2008 года № 03-11-04/2/191.

Напомним, что объектом обложения рассматриваемым налогом является доход, полученный физическим лицом (ст. 209 НК). В свою очередь под доходом в налоговом законодательстве понимается экономическая выгода в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК).

Так, если фирма-арендодатель оплачивает коммунальные услуги, стоимость которых зависит от их фактического потребления (например, такие как потребляемая электроэнергия), то обязанностей налогового агента у нее не возникает, поскольку данные затраты арендатор осуществляет исключительно в своих интересах. А значит, экономической выгоды арендодатель не получает.

Если же арендодатель перечисляет оплату и за ту часть коммунальных услуг, которая от фактического потребления не зависит, то у арендодателя появляется доход, полученный в натуральной форме. В таком случае у фирмы-арендатора возникает обязанность исчислить, удержать и уплатить в бюджет сумму налога на доходы физических лиц.

М. Лазоревская,
эксперт «Федерального агентства финансовой информации»

Бератор нового поколения
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

То, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.

Подключить бератор

Бератор Практическая энциклопедия бухгалтера
Бухгалтерия.ru
Подпишитесь на наши рассылки, чтобы первыми быть в курсе всего нового из мира бухучета, получать эксклюзивные издания и полезные подарки.

Loading...