Аренда помещения у физлица

Аренда помещения у физлица

04.09.2008 распечатать

Далеко не все компании могут себе позволить приобрести в собственность так необходимые для предпринимательской деятельности квадратные метры. Оптимальный выход из такой ситуации — аренда. Заключить соответствующий договор можно как с другой организацией, так и с физическим лицом. О налоговых последствиях второго варианта и пойдет речь в данной статье.

НДФЛ

Согласно Налоговому кодексу, доходы граждан, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом налогообложения по НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208 и ст. 209 НК). Следовательно, в силу статьи 226 кодекса, вступив с физическим лицом в арендные отношения, компания автоматически становится его налоговым агентом со всеми вытекающими последствиями. Иными словами, с суммы арендной платы фирма обязана исчислить и удержать налог на доходы физических лиц. Сразу оговоримся, что это правило действует лишь в том случае, если арендодателем выступает простой гражданин. Если же он зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, то все налоги должен платить самостоятельно.

Помимо самой платы за пользование имуществом, арендатор, как правило, компенсирует собственнику и затраты на коммунальные и эксплуатационные услуги. Но не все подобные выплаты будут являться объектом обложения налогом на доходы физических лиц. Как сообщили специалисты главного финансового ведомства в письме от 11 июля 2008 г. № 03-04-06-01/194, в данной ситуации от НДФЛ может быть освобождена та часть дохода арендодателя, которая представляет собой компенсацию коммунальных платежей, произведенных исключительно в интересах фирмы. Иными словами, речь идет о тех коммунальных и эксплуатационных услугах, размер оплаты которых зависит от их фактического использования компанией. А вот со стоимости услуг, компенсируемых собственнику в размерах, не зависящих от фактического потребления, НДФЛ удержать придется.

Не забыть об обязанностях налогового агента фирме необходимо и в том случае, если она проведет капитальный ремонт арендуемого помещения. В письме от 21 июня 2006 г. № 03-05-01-04/171 финансисты указали, что стоимость произведенных компанией неотделимых улучшений является доходом арендодателя — физического лица в натуральной форме. При этом датой фактического его получения будет считаться день окончания соглашения, в соответствии с которым произведен ремонт. Таким образом, удержать НДФЛ со стоимости капвложений арендатор обязан уже по завершении срока действия договора аренды. В связи с этим представители Минфина напомнили, что сделать это можно за счет любых денежных средств, выплачиваемых данному физлицу. Если же такого шанса компании уже не представляется, то она обязана в течение одного месяца с момента возникновения подобного обязательства сообщить в инспекцию по месту учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика.

Особо стоит остановиться также на ситуации, когда фирма арендует у физического лица помещение, предназначенное для проживания ее сотрудника. В этом случае компании, по сути, необходимо удержать НДФЛ дважды: с дохода арендодателя в виде арендной платы и компенсации коммунальных услуг и с дохода работника в натуральной форме в виде оплаты за него жилья и тех же коммунальных услуг (подп. 1 п. 2 ст. 211 НК).

Налог на прибыль

Порядок учета расходов на аренду при расчете налога на прибыль в первую очередь зависит от того, к какому фонду относится арендуемое помещение — к жилому или нет. По общему правилу такие затраты на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса относятся к прочим затратам фирмы, связанным с производством и реализацией. Однако, согласно позиции Минфина, высказанной в письме от 14 февраля 2008 г. № 03-03-06/1/93, если компания под организацию офиса арендует квартиру, то включить расходы на аренду в налоговую себестоимость она не вправе. По мнению чиновников, «жилой» статус недвижимости свидетельствует о том, что она не предназначена для использования в коммерческих целях. А раз так, то ни о какой обоснованности подобных затрат не может быть и речи.

Безусловно, приведенное правило не действует в ситуации, когда компания арендует квартиру для проживания своего сотрудника. Однако и здесь есть свои сложности. Подобные затраты фирма вправе учесть и как расходы на оплату труда, и как прочие. Но в первом случае они не должны превышать 20 процентов от месячного заработка проживающего в квартире работника, а во втором — компании придется потрудиться, чтобы доказать, что найм жилья «производственно» необходим.

Вместе с тем тот факт, что арендуемое помещение относится все же к нежилому фонду, еще не решит всех проблем, связанных с признанием расходов в налоговом учете. В частности, фирме не удастся списать на расходы стоимость как текущего ремонта арендованного у физлица помещения, так и произведенных неотделимых улучшений. Такую точку зрения высказали представители Минфина в письме от 16 апреля 2007 г. № 03-03-06/1/240. Они указали, что статья 260 Налогового кодекса, определяющая порядок учета подобных расходов, позволяет включить в налоговую себестоимость затраты на ремонт лишь амортизируемых арендованных основных средств. В свою очередь объекты ОС, принадлежащие физлицам, подчеркнули финансисты, к амортизируемому имуществу не относятся.

М. Тушнов, эксперт «Федерального агентства финансовой информации»

Бератор нового поколения
УСН НА ПРАКТИКЕ

Полное руководство для бухгалтера по ведению учета на УСН. Правила учета, которые нужны любому «упрощенцу».

Подключить бератор

Бератор УСН на практике
Бухгалтерия.ru
Подпишитесь на наши рассылки, чтобы первыми быть в курсе всего нового из мира бухучета, получать эксклюзивные издания и полезные подарки.

Loading...