Налог с проданного имущества предпринимателя

25.11.2010

Вопрос

Ситуация такая : Физ.лицо продает здание за 4,5 млн.руб., которое было им куплено четыре года назад за 1 млн.руб. , но он является ИП и имеет различные виды деятельности, поэтому отчитывается в НГИ  по двум видам налогообложения:  ЕНВД и УСН (6%).Вопрос такой-  Имеет ли он право на имущественный вычет в сумме продажи (т.е. 4,5  млн.руб), согласно ст. 220 п.1 НК РФ или должен как ИП отчитаться и заплатить с суммы продажи  6%. Помогите пожалуйста найти ответ. С уважением Василиса.

Ответ

Особенность индивидуальной предпринимательской деятельности граждан заключается в том, что невозможно четко разграничить имущество, используемое в бытовых целях и в целях извлечения прибыли. Учет доходов от продажи имущества зависит от того, как квалифицировать этот доход: как предпринимательский или личный. Если доход считается полученным от предпринимательской деятельности, то согласно пункту 1 статьи 346.15 НК РФ его следует включать в базу по налогу при УСНО. Личные же доходы предпринимателей, как и всех остальных физических лиц, облагаются НДФЛ по правилам главы 23 НК РФ. Сразу отметим: если имущество находилось в собственности более трех лет, предпринимателю, применяющему УСНО, лучше квалифицировать доход от его продажи как личный. В пункте 17.1 статьи 217 НК РФ сказано, что при  продаже имущества, которое было в собственности три года и более, доходы освобождаются от уплаты НДФЛ. При этом положения данного пункта не применяются к доходам от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Напомним, что данный пункт был введен в действие Федеральным законом от 19.07.2009 № 202-ФЗ. Ранее в отношении доходов от продажи имущества, находящегося в собственности физического лица в течение трех и более лет, предоставлялся имущественный налоговый вычет, равный сумме доходов от реализации этого имущества(ст. 220 НК РФ в редакции, действовавшей до 1 января 2010 года). Очевидно, что физическому лицу, реализующему имущество, находившееся в его собственности более трех лет, по цене выше цены приобретения или его остаточной стоимости, выгоднее задекларировать доход от продажи недвижимости в качестве личного дохода, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Ведь в этом случае доход не будет облагаться налогом при УСНО, а НДФЛ платить не придется в силу пункта 17.1 статьи 217 НК РФ.
В рассматриваемой ситуации для целей квалификации доходов от продажи этой недвижимости имеет первостепенное значение несколько факторов:
– каким именно образом приобретена недвижимость: в результате возмездной сделки или вследствие дарения, наследования, создания (постройки);
– каковы условия ее приобретения;
– учитывались ли расходы по приобретению недвижимого имущества в налоговой базе при УСНО;
– в каком статусе физическое лицо продавало объект: как предприниматель или как физическое лицо;
– использовалась ли недвижимость на момент продажи в предпринимательской деятельности.
Обратите внимание, если расходы по приобретению здания не списаны при УСНО, то  у налоговых органов нет никаких оснований квалифицировать подобный доход физического лица в качестве предпринимательского. И даже если налоговая инспекция не согласится, велика вероятность того, что суд не переквалифицирует доходы от  продажи недвижимости в предпринимательские и позволит воспользоваться пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ.

Поделиться