Я знаю, что вы сделали с моим залогом!
23.11.2010 распечататьВ настоящее время ужесточились требования к имуществу, предлагаемому в качестве обеспечения по выдаваемым кредитам. Это приводит к тому, что компаниям приходится отдавать в качестве залога имущество, представляющее ценность не только для самой компании, но и с точки зрения банка. Это приводит организацию к озабоченности вопросом, что случится с её залогом в случае неуплаты кредита, и как ей не потерять ценный актив.
В докризисные времена в некоторых случаях залоги по кредитным портфелям банков пестрили многообразием (от объектов недвижимости до карандашей и стеклянных банок), то сейчас основными видами залогов, принимаемых в качестве обеспечения выступают недвижимость и транспортные средства (за исключением спецтехники, которую берут, во-первых, не все банки, а, во-вторых, если и берут, то оставляют за собой право применять более высокие коэффициенты, понижающие рыночную стоимость спецтехники, чем для обычного транспорта). Реже кредитующие организации (в частности банки) готовы взять у организаций оборудование либо товарно-материальные ценности.
Причина этого вполне предсказуемая и объяснима. Залог должен обладать таким основным качеством, как ликвидность, то есть чем быстрее кредитующая организация может реализовать заложенное имущество без потери в стоимости, тем охотнее данное имущество будет принято в качестве обеспечения. При этом с приходом кризиса банки все больше увеличивают дисконт (процент, понижающий рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества), применяемый для определения залоговой стоимости. Например, если раньше дисконт, применяемый к рыночной стоимости объектов недвижимости, в среднем составлял 30% от рыночной стоимости, то сейчас эта цифра в некоторых случаях (в зависимости от выбранной банком политики) возросла до 50-70%. И это вполне объяснимо: за время экономического кризиса стоимость практически всех видов залогового имущества снизилась в разы, особенно это коснулось объектов недвижимости, в большей степени незавершённого строительства, спецоборудования, спецтехники.
В настоящее время реализовать имущество по докризисным ценам просто невозможно, а потребность банков в этом только увеличилась. Начиная с октября 2008 года, объём просроченной задолженности в структуре кредитных портфелей банков существенно возрос, что потребовало от них кардинальных действий по улучшению его структуры. В тех случаях, когда заёмщик скорее жив, чем мёртв, банки проводят реструктуризацию ссуды, изменяя график погашения на более приемлемый в новых обстоятельствах, понижая процентные ставки, уменьшая ежемесячный платёж по кредиту и т. п. В случаях, когда данные меры не могут быть применены к заёмщику, кредитующей организации не остаётся ничего другого, как наложить взыскание на заложенное имущество.
Заложенное имущество хотят изъять
Итак, организация поручилась своим имуществом за выполнение долговых обязательств, и банк обратился с намерением изъять заложенное имущество. Что необходимо знать в таком случае?
Во-первых, следует учитывать, что кредитор не имеет права обратить взыскание на заложенное имущество, если стоимость значительно превышает величину неисполненных требований должника и в соответствии со статьёй 348 ГК РФ одновременно соблюдены следующие требования:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
ГК РФ предусмотрено, что если систематически нарушаются сроки внесения платежей (более чем три раза в течение двенадцати месяцев), заложенное имущество могут взыскать. Это указание не действует лишь в том случае, если договором о залоге предусмотрено иное.
Во-вторых, если компания поручилась своим имуществом по кредитным обязательствам третьего лица, то она несёт ответственность только имуществом, прописанным в договоре залога. В случае, если стоимость имущества значительно снизилась по сравнению с закреплённой в договоре и на момент обращения кредитором не является не достаточной для покрытия всех обязательств должника, то кредитор не имеет права наложить арест или требовать покрытия оставшейся части долга за счёт иного имущества фирмы.
Стоимость заложенного имущества на момент обращения взыскания определяется исходя из рыночной стоимости на аналогичный вид имущества, которая в свою очередь, рассчитывается в большинстве случаев с привлечением независимого оценщика. Следует иметь в виду, что в случае, если компания не согласна с результатами проведённой оценки, её можно оспорить в установленном законом порядке.
Если залогодатель и должник являются одним лицом, то оно отвечает всем своим имуществом, а кредитор имеет право выбрать, за счёт какого имущества в первую очередь будет происходить удовлетворение требований.
В-третьих, в соответствии со статьёй 28.1 Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» предусматриваются два порядка удовлетворения требований кредитора — залогодержателя за счёт заложенного имущества:
- без обращения в суд, если в отдельных случаях это не запрещено законом (далее – внесудебный порядок);
- реализация с публичных торгов по решению суда.
Для внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество между залогодателем и банком — кредитором должно быть подписано соглашение о возможности внесудебной реализации заложенного имущества, которое может заключаться между кредитором (залогодержателем) и залогодателем в любое время, либо быть включено непосредственно в договор залога.
Следует отметить, что внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество обладает рядом преимуществ как для собственника имущества, так и для кредитора. В первую очередь, это время: внесудебный порядок позволяет по соглашению сторон провести зачёт взаимных требований гораздо быстрее, чем при обращении в суд. Это позволяет снизить затраты по издержкам, связанным с изъятием заложенного имущества, кроме того, уменьшает размер неустоек, начисляемых за нарушение кредитного договора, а также даёт возможность банку и залогодателю договориться о дальнейшей судьбе изымаемого имущества.
В отличие от внесудебного порядка в случае продажи заложенного имущества с публичных торгов оно становится практически недосягаемым для уже «бывшего» собственника.
В большинстве случаев при внесудебном порядке кредитор (залогодержатель) удовлетворяет свои требования одним из следующих способов:
- обращая заложенное имущество в свою собственность;
- реализовывая заложенное имущество с публичных торгов;
- реализовывая его третьим лицам без поведения торгов, в том числе по договору комиссии.
Без суда не разобраться
Однако в некоторых ситуациях внесудебный порядок запрещён законом. На основании пункта 6 статьи 349 ГК РФ по решению суда можно изъять залог только в случаях, если:
1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;
4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно и иные случаи.
При взыскании заложенного имущества по решению суда изъятие происходит с привлечением службы судебных приставов, которая является организаторами публичных торгов. Начальная цена устанавливается по решению суда исходя из рыночной стоимости на аналогичные виды имущества, либо из договора залога. При этом следует учитывать, что в докризисный период банки зачастую завышали стоимость предметов залога, в связи с чем цена при их реализации оказывалась недостаточной для покрытия долгов организаций-должников. Следует учитывать и тот факт, что в ряде случаев при проведение торгов продажная цена увеличивается в связи с обязанностью начисления НДС к установленной судом стоимости.
Реализация заложенного имущества стала «головной болью» и для службы судебных приставов. Они неспособны полностью реализовать изъятое имущество по установленной судом цене, поэтому более 70% арестованного (изъятого) службой судебных приставов имущества остаётся невостребованным.
Если имущество изъяли
В случае обращения взыскания на заложенное имущество при любом порядке у организации-кредитора есть две основные задачи:
1.взыскать заложенное имущество;
2.как можно скорее реализовать взысканное имущество, при этом не потеряв в стоимости при продаже.
Если организации-кредитору (банку) приходится стать собственником взысканного имущества, то в большинстве случаев оно ложится как «камень на шею» на баланс кредитора, так как в основном является непрофильным активом, не способным приносить организации доход, то есть, по сути, «неработающим». При этом у организации-кредитора снижается ликвидность, растут расходы по содержанию имущества (коммунальные платежи, охрана и т. п.), амортизации, налог на имущество и т. п.
При принятии на баланс заложенного имущества организация-кредитор проводит оценку рынка на аналогичные виды имущества, оценивая свои возможности по его продаже, а именно риск продажи своего «непрофильного» актива с прибылью либо убытком.
В зависимости от величины потенциального убытка при продаже организацией-кредитором может быть принято решение об отсрочке реализации имущества до того момента, когда цены на аналогичное имущество возрастут. В этом случае, одним из вариантов компенсации затрат, связанных с содержанием изъятого имущества, является сдача его в аренду, в том числе уже бывшим его собственникам.
Конечно, всегда остаётся вероятность, что бывший собственник найдёт ресурсы для обратного выкупа данного имущества, в том числе приобретение в рассрочку. Однако следует учитывать, что стоимость имущества при обратном выкупе у банка возрастёт на сумму НДС.
В настоящее время наибольшие риски реализовать имущество с существенным убытком несут кредиторы, принимающие себе на баланс объекты незавершенного строительства. В некоторых случаях, если кредитором является крупная компания или холдинг, ею может быть принято решение об инвестировании денежных средств в изъятую «незавершёнку», так как реализовать объект, введённый в эксплуатацию легче, при этом его стоимость значительно увеличится. Параллельно могут вводиться корректировки в функциональное назначение объектов незавершенного строительства: их перепрофилирование в наиболее востребованные на рынке недвижимости объекты (в большинстве случаев, это строительство каких-либо торговых площадей).
Таким образом, при залоге имущества определитесь, будет ли компания заключать с кредитором согласие на изъятие залогового имущества во внесудебном порядке. В случае обращения кредитором взыскания на заложенное имущество компанией всегда должен быть рассмотрен вариант о самостоятельном поиске потенциальных покупателей по удовлетворяющей её цене. Ведь всегда остаётся риск, что после реализации предмета залога, вы останетесь не только без имущества, но ещё и должны своему кредитору.
Пробуйте договориться с кредитором о вариантах заключения между ним и залогодателем соглашения об отсрочке изъятия заложенного имущества в случае, если должник и (или) залогодатель погасит свою задолженность полностью или частично перед кредитором.
В случае, если потеря заложенного имущества приведёт к остановке производственного цикла предприятия либо иным образом скажется на финансовом положении должника, выступите с предложением кредитору приобрести долю в бизнесе заёмщика. Крупные компании часто ищут способы инвестирования свободных денежных средств. Как знать, может ваш бизнес — это именно то, что банку нужно.
Самые необычные предметы, принятые банками в залог (по материалам сайтов bankir.ru, vsevobmen.ru):
1. Дно ручья, облицованное
Такой странный залог принял один из екатеринбургских банков. Какой ручей имеется ввиду и как отделять его дно от остальных «частей» в случае непогашения задолженности — загадка.
2. Десятки тонн удобрений
Этот залог достался Россельхозбанку. Где он хранился и как содержался, не ясно.
3. Склад с ядохимикатами
4. Цыплята
Казалось бы, этот залог лишён смысла. Однако он интересен тем, что в будущем может стать источником серьёзной прибыли.
5. Костюм кучера кареты и манекены для демонстрации одежды
Смысл такого залога понять непросто. Для чего банк в последствии хотел использовать такой залог, даже представить трудно.
6. Партия стеклянных банок по 2,5 и 5 литров
Сотрудники банка, принявшие такой залог, судя по всему заядлые дачники, ожидающие богатый урожай.
7. Инструменты для проявки фотоплёнки
Таким залогом располагает Украинский банк «Финансы и кредит». Вероятно, среди сотрудников банка, принимающих такой залог, были любители классических съёмок.
8. Карьер по добыче щебня
Залог, конечно, хороший. Но думали ли банк, его принимая, как он будет добывать этот щебень?
9. Шагающий карьерный экскаватор
Банку, обладающему таким залогом, стоит подумать о сотрудничестве с кредитором под №8 в нашем списке.
Инга Тевзадзе
Материалы предоставлены редакцией журнала "Московский бухгалтер"
Причина этого вполне предсказуемая и объяснима. Залог должен обладать таким основным качеством, как ликвидность, то есть чем быстрее кредитующая организация может реализовать заложенное имущество без потери в стоимости, тем охотнее данное имущество будет принято в качестве обеспечения. При этом с приходом кризиса банки все больше увеличивают дисконт (процент, понижающий рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества), применяемый для определения залоговой стоимости. Например, если раньше дисконт, применяемый к рыночной стоимости объектов недвижимости, в среднем составлял 30% от рыночной стоимости, то сейчас эта цифра в некоторых случаях (в зависимости от выбранной банком политики) возросла до 50-70%. И это вполне объяснимо: за время экономического кризиса стоимость практически всех видов залогового имущества снизилась в разы, особенно это коснулось объектов недвижимости, в большей степени незавершённого строительства, спецоборудования, спецтехники.
| Залог должен быть ликвиден. Чем быстрее кредитующая организация может реализовать заложенное имущество без потери в стоимости, тем охотнее оно будет принято в качестве обеспечения |
В настоящее время реализовать имущество по докризисным ценам просто невозможно, а потребность банков в этом только увеличилась. Начиная с октября 2008 года, объём просроченной задолженности в структуре кредитных портфелей банков существенно возрос, что потребовало от них кардинальных действий по улучшению его структуры. В тех случаях, когда заёмщик скорее жив, чем мёртв, банки проводят реструктуризацию ссуды, изменяя график погашения на более приемлемый в новых обстоятельствах, понижая процентные ставки, уменьшая ежемесячный платёж по кредиту и т. п. В случаях, когда данные меры не могут быть применены к заёмщику, кредитующей организации не остаётся ничего другого, как наложить взыскание на заложенное имущество.
Заложенное имущество хотят изъять
Итак, организация поручилась своим имуществом за выполнение долговых обязательств, и банк обратился с намерением изъять заложенное имущество. Что необходимо знать в таком случае?
Во-первых, следует учитывать, что кредитор не имеет права обратить взыскание на заложенное имущество, если стоимость значительно превышает величину неисполненных требований должника и в соответствии со статьёй 348 ГК РФ одновременно соблюдены следующие требования:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
ГК РФ предусмотрено, что если систематически нарушаются сроки внесения платежей (более чем три раза в течение двенадцати месяцев), заложенное имущество могут взыскать. Это указание не действует лишь в том случае, если договором о залоге предусмотрено иное.
Во-вторых, если компания поручилась своим имуществом по кредитным обязательствам третьего лица, то она несёт ответственность только имуществом, прописанным в договоре залога. В случае, если стоимость имущества значительно снизилась по сравнению с закреплённой в договоре и на момент обращения кредитором не является не достаточной для покрытия всех обязательств должника, то кредитор не имеет права наложить арест или требовать покрытия оставшейся части долга за счёт иного имущества фирмы.
| Стоимость заложенного имущества на момент обращения взыскания определяется исходя из рыночной стоимости на аналогичный вид имущества. |
Стоимость заложенного имущества на момент обращения взыскания определяется исходя из рыночной стоимости на аналогичный вид имущества, которая в свою очередь, рассчитывается в большинстве случаев с привлечением независимого оценщика. Следует иметь в виду, что в случае, если компания не согласна с результатами проведённой оценки, её можно оспорить в установленном законом порядке.
Если залогодатель и должник являются одним лицом, то оно отвечает всем своим имуществом, а кредитор имеет право выбрать, за счёт какого имущества в первую очередь будет происходить удовлетворение требований.
В-третьих, в соответствии со статьёй 28.1 Закона РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» предусматриваются два порядка удовлетворения требований кредитора — залогодержателя за счёт заложенного имущества:
- без обращения в суд, если в отдельных случаях это не запрещено законом (далее – внесудебный порядок);
- реализация с публичных торгов по решению суда.
Для внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество между залогодателем и банком — кредитором должно быть подписано соглашение о возможности внесудебной реализации заложенного имущества, которое может заключаться между кредитором (залогодержателем) и залогодателем в любое время, либо быть включено непосредственно в договор залога.
Следует отметить, что внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество обладает рядом преимуществ как для собственника имущества, так и для кредитора. В первую очередь, это время: внесудебный порядок позволяет по соглашению сторон провести зачёт взаимных требований гораздо быстрее, чем при обращении в суд. Это позволяет снизить затраты по издержкам, связанным с изъятием заложенного имущества, кроме того, уменьшает размер неустоек, начисляемых за нарушение кредитного договора, а также даёт возможность банку и залогодателю договориться о дальнейшей судьбе изымаемого имущества.
| В случае продажи заложенного имущества с публичных торгов оно становится практически недосягаемым для уже «бывшего» собственника. |
В отличие от внесудебного порядка в случае продажи заложенного имущества с публичных торгов оно становится практически недосягаемым для уже «бывшего» собственника.
В большинстве случаев при внесудебном порядке кредитор (залогодержатель) удовлетворяет свои требования одним из следующих способов:
- обращая заложенное имущество в свою собственность;
- реализовывая заложенное имущество с публичных торгов;
- реализовывая его третьим лицам без поведения торгов, в том числе по договору комиссии.
Без суда не разобраться
Однако в некоторых ситуациях внесудебный порядок запрещён законом. На основании пункта 6 статьи 349 ГК РФ по решению суда можно изъять залог только в случаях, если:
1) для заключения договора о залоге имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица либо органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;
4) предметом залога являются жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам;
5) договором о залоге или иным соглашением залогодателя с залогодержателем не установлен порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество либо в установленном сторонами порядке обращение взыскания невозможно и иные случаи.
При взыскании заложенного имущества по решению суда изъятие происходит с привлечением службы судебных приставов, которая является организаторами публичных торгов. Начальная цена устанавливается по решению суда исходя из рыночной стоимости на аналогичные виды имущества, либо из договора залога. При этом следует учитывать, что в докризисный период банки зачастую завышали стоимость предметов залога, в связи с чем цена при их реализации оказывалась недостаточной для покрытия долгов организаций-должников. Следует учитывать и тот факт, что в ряде случаев при проведение торгов продажная цена увеличивается в связи с обязанностью начисления НДС к установленной судом стоимости.
Реализация заложенного имущества стала «головной болью» и для службы судебных приставов. Они неспособны полностью реализовать изъятое имущество по установленной судом цене, поэтому более 70% арестованного (изъятого) службой судебных приставов имущества остаётся невостребованным.
Если имущество изъяли
В случае обращения взыскания на заложенное имущество при любом порядке у организации-кредитора есть две основные задачи:
1.взыскать заложенное имущество;
2.как можно скорее реализовать взысканное имущество, при этом не потеряв в стоимости при продаже.
Если организации-кредитору (банку) приходится стать собственником взысканного имущества, то в большинстве случаев оно ложится как «камень на шею» на баланс кредитора, так как в основном является непрофильным активом, не способным приносить организации доход, то есть, по сути, «неработающим». При этом у организации-кредитора снижается ликвидность, растут расходы по содержанию имущества (коммунальные платежи, охрана и т. п.), амортизации, налог на имущество и т. п.
При принятии на баланс заложенного имущества организация-кредитор проводит оценку рынка на аналогичные виды имущества, оценивая свои возможности по его продаже, а именно риск продажи своего «непрофильного» актива с прибылью либо убытком.
| Если банку приходится стать собственником взысканного имущества, то в большинстве случаев оно ложится как «камень на шею» на его баланс. |
В зависимости от величины потенциального убытка при продаже организацией-кредитором может быть принято решение об отсрочке реализации имущества до того момента, когда цены на аналогичное имущество возрастут. В этом случае, одним из вариантов компенсации затрат, связанных с содержанием изъятого имущества, является сдача его в аренду, в том числе уже бывшим его собственникам.
Конечно, всегда остаётся вероятность, что бывший собственник найдёт ресурсы для обратного выкупа данного имущества, в том числе приобретение в рассрочку. Однако следует учитывать, что стоимость имущества при обратном выкупе у банка возрастёт на сумму НДС.
В настоящее время наибольшие риски реализовать имущество с существенным убытком несут кредиторы, принимающие себе на баланс объекты незавершенного строительства. В некоторых случаях, если кредитором является крупная компания или холдинг, ею может быть принято решение об инвестировании денежных средств в изъятую «незавершёнку», так как реализовать объект, введённый в эксплуатацию легче, при этом его стоимость значительно увеличится. Параллельно могут вводиться корректировки в функциональное назначение объектов незавершенного строительства: их перепрофилирование в наиболее востребованные на рынке недвижимости объекты (в большинстве случаев, это строительство каких-либо торговых площадей).
Таким образом, при залоге имущества определитесь, будет ли компания заключать с кредитором согласие на изъятие залогового имущества во внесудебном порядке. В случае обращения кредитором взыскания на заложенное имущество компанией всегда должен быть рассмотрен вариант о самостоятельном поиске потенциальных покупателей по удовлетворяющей её цене. Ведь всегда остаётся риск, что после реализации предмета залога, вы останетесь не только без имущества, но ещё и должны своему кредитору.
Пробуйте договориться с кредитором о вариантах заключения между ним и залогодателем соглашения об отсрочке изъятия заложенного имущества в случае, если должник и (или) залогодатель погасит свою задолженность полностью или частично перед кредитором.
В случае, если потеря заложенного имущества приведёт к остановке производственного цикла предприятия либо иным образом скажется на финансовом положении должника, выступите с предложением кредитору приобрести долю в бизнесе заёмщика. Крупные компании часто ищут способы инвестирования свободных денежных средств. Как знать, может ваш бизнес — это именно то, что банку нужно.
Самые необычные предметы, принятые банками в залог (по материалам сайтов bankir.ru, vsevobmen.ru):
1. Дно ручья, облицованное
Такой странный залог принял один из екатеринбургских банков. Какой ручей имеется ввиду и как отделять его дно от остальных «частей» в случае непогашения задолженности — загадка.
2. Десятки тонн удобрений
Этот залог достался Россельхозбанку. Где он хранился и как содержался, не ясно.
3. Склад с ядохимикатами
4. Цыплята
Казалось бы, этот залог лишён смысла. Однако он интересен тем, что в будущем может стать источником серьёзной прибыли.
5. Костюм кучера кареты и манекены для демонстрации одежды
Смысл такого залога понять непросто. Для чего банк в последствии хотел использовать такой залог, даже представить трудно.
6. Партия стеклянных банок по 2,5 и 5 литров
Сотрудники банка, принявшие такой залог, судя по всему заядлые дачники, ожидающие богатый урожай.
7. Инструменты для проявки фотоплёнки
Таким залогом располагает Украинский банк «Финансы и кредит». Вероятно, среди сотрудников банка, принимающих такой залог, были любители классических съёмок.
8. Карьер по добыче щебня
Залог, конечно, хороший. Но думали ли банк, его принимая, как он будет добывать этот щебень?
9. Шагающий карьерный экскаватор
Банку, обладающему таким залогом, стоит подумать о сотрудничестве с кредитором под №8 в нашем списке.
Инга Тевзадзе
Материалы предоставлены редакцией журнала "Московский бухгалтер"
