Аренда офиса у физлица

Аренда офиса у физлица

14.05.2009

Поиск помещений, отвечающих всем необходимым требованиям, в первую очередь ценовым, порой заставляет организации прибегнуть к заключению договора аренды с физлицом. Между тем подобный статус собственника имущества не может не отразиться на налоговом учете сопутствующих взаимовыгодному сотрудничеству операций.

Сопутствующие траты

Основной статьей затрат арендатора являются регулярно уплачиваемые собственнику арендные платежи, которые учитываются в целях налогообложения прибыли в составе прочих расходов (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК). При этом важную роль играет целевое назначение эксплуатируемого помещения.

Так, если оно относится к жилому фонду, то списать текущие затраты никак не удастся. На этом акцентирует внимание Минфин в письме от 14 февраля 2008 года № 03-03-06/1/93. Дело в том, что действующее законодательство не допускает использования жилого помещения в предпринимательских целях. Вдобавок сама по себе сдача в аренду квартир и иных подобных объектов для иных целей, кроме как для проживания, также запрещена. Таковы требования пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса и статьи 17 Жилищного кодекса.

Правда, никто не запрещает фирме арендовать квартиру для своего сотрудника и списывать арендную плату как расходы на оплату труда. Необходимо помнить о том, что подобные выплаты являются доходом работника, полученным в неденежной форме. Следовательно, они учитываются в пределах 20 процентов от заработной платы (письмо Минфина от 18 декабря 2007 г. № 03-03-06/1/874).

В случае же аренды нежилого помещения имеются свои «подводные камни». Как правило, арендаторы берут на себя финансирование ремонта используемого здания. При этом данные затраты не возмещаются собственником. Сначала Минфин в письме от 19 декабря 2005 года № 03-03-04/1/429 разрешил учитывать подобные расходы при расчете налога на прибыль.

Однако впоследствии финансисты передумали и запретили это делать. Они мотивировали свою позицию тем, что согласно формулировке статьи 260 Налогового кодекса в целях налогообложения прибыли списываются расходы на ремонт лишь амортизируемого имущества. Что касается недвижимости, принадлежащей физлицам, то она таковым не считается. Следовательно, и ремонтировать такие объекты придется за счет чистой прибыли (письмо от 16 апреля 2007 г. № 03-03-06/1/240). Поддержал «негативную» позицию чиновников и ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 12 марта 2007 года № Ф04-483/2007(31447-А67-40) по делу № А67-1230/05.

С другой стороны, начисление амортизации на капитальные вложения в форме неотделимых улучшений арендованных ОС прямо предусмотрено главой 25 Кодекса (п. 1 ст. 256 НК). Если фирма производит данные действия с согласия собственника, то она имеет полное право списать стоимость неотделимых улучшений. При этом статус собственника — физическое или юридическое лицо — не играет никакой роли. Именно такой вывод следует из содержания писем Минфина от 3 ноября 2006 года № 03-03-04/2/231 и от 13 марта 2009 года № 03-11-06/2/39.

Доходы, доходы, доходы…

Планируя сотрудничество с физлицом, необходимо разобраться и с «подоходным» налогом. Ведь согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 208 Кодекса доходы от сдачи имущества в аренду облагаются НДФЛ. В случае заключения договора с гражданином, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, арендатор автоматически «взваливает на себя» обязанности налогового агента (письмо ФНС от 2 октября 2008 г. № 3-5-04/564@; письма Минфина от 29 мая 2007 г. № 03-04-06-01/164 и от 10 ноября 2006 г. № 03-05-01-05/247). В этом плане деловые отношения с ИП гораздо проще, так как он должен уплачивать все налоги самостоятельно.

Впрочем, в судебной практике имеется как минимум один случай альтернативного подхода к данному вопросу. Речь идет о постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 29 июля 2008 года № Ф04-4605/2008(8854-А03-27) по делу № А03-711/2008-14. В нем служители Фемиды указали, что организация заключила договор аренды с физлицом, которое не являлось ее работником. При этом в контракте не была прописана обязанность арендатора удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ с суммы арендной платы. По этой причине суд не признал фирму налоговым агентом. Однако столь «радикальное» решение является скорее исключением, подтверждающим общее правило.

Помимо арендной платы арендатор обязан возмещать собственнику и стоимость коммунальных услуг. Если размер компенсации за использование электричества и отопления не зависит от их фактического использования, то полученные физлицом денежные средства — это не что иное, как облагаемый НДФЛ доход. В случае, когда оплата таких расходов происходит на основании показаний счетчиков, экономическая выгода собственника отсутствует. Причина проста — арендатор возмещает арендодателю лишь стоимость расходов, произведенных эксплуатантом исключительно в своих интересах. Следовательно, у владельца помещения не возникает налогооблагаемого дохода. Такого мнения придерживается Минфин в письме от 11 июля 2008 года № 03-04-06-01/194.

Напоследок нельзя не упомянуть о неотделимых улучшениях арендованного имущества, стоимость которых не компенсируется собственником (что чаще всего и происходит на практике). По мнению Минфина, подобные вложения являются доходом физического лица, полученным в натуральной форме. Значит, их стоимость облагается НДФЛ в общеустановленном порядке. При этом «почетные» обязанности налогового агента возлагаются на организацию-арендатора (письмо Минфина от 13 марта 2009 г. № 03-11-06/2/39). Датой же фактического получения дохода собственником считается день окончания действия договора аренды, в соответствии с которым были произведены улучшения помещения (подп. 2 п. 1 ст. 223 НК).

К. Волошин,
эксперт «Федерального агентства финансовой информации»

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (0)


    Оставить комментарий


    Введите код с картинки:

    CAPTCHA